Егорьевское ш., 86 км от МКАД
Яковлево д., Егорьевск гор. округ
Дом 48 м², участок 7,5 сот., брус.
Цена 2,95 млн ₽; цена не менялась с 24.06.2026.
Рейтинг 7/100 · уверенность 62 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 448 тыс. → дом ≈2,5 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,11 млн / целевая ≈1,9 млн / пессимист. ≈1,69 млн → от пессимистичной прибыль −1,78 млн ₽, маржа −105 %, ROI −51 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Егорьевск I ≈12,6 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7821
Рейтинг 7/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 18 % | 1.2 |
| участок | 5 | 32 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 774 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 448 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 502 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 125 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Яковлево д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Яковлево д. | 22 сот. | 1 500 000 | 68 182 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Яковлево д. | 15 сот. | 1 050 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Яковлево д. | 12,6 сот. | 750 000 | 59 524 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Яковлево д. | 13,8 сот. | 690 000 | 50 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Яковлево д. | 12 сот. | 1 050 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Яковлево д. | 15 сот. | 490 000 | 32 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Яковлево д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Яковлево д. | 8 сот. | 780 000 | 97 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Яковлево д. | 19 сот. | 1 150 000 | 60 526 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 000 / 46 148 / 62 992 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 112 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 006 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 901 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 690 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 777 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −105 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Великий Край СНТ | 50 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 56 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Весна СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Яковлево д. | 43,9 м² | 11 сот. | 2 350 000 | 53 531 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Великий Край д. | 48,1 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 39 501 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Здоровье СНТ | 50 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 24 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Овчагино д. | 50 м² | 6 сот. | 1 899 000 | 37 980 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Родничок СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Пластмассы СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Саввино с. | 37 м² | 7 сот. | 1 750 000 | 47 297 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Панино д. | 50,8 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 62 992 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2026 | 2 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом новый, тёплый, для круглогодичного проживания, очень качественно построен и земельный участок 750 кв. М. Для Ижс и Рекрационного использования, это значит возможно как для проживания с пропиской, так и под глэмпинг, сдачу либо под любую другую коммерцию. Река в 7минутах ходьбы. Вся инфраструктура рядом. Собственник. Кадастровый номер земельного участка: 50:30:0030301:1503.