Егорьевское ш., 78 км от МКАД
Рудне-Никитское д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 60 м², участок 8,5 сот., брус.
Цена 2,95 млн ₽; цена не менялась с 30.09.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 58 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 642 тыс. → дом ≈2,31 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 10 тыс.–45 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,34 млн / целевая ≈2,11 млн / пессимист. ≈1,87 млн → от пессимистичной прибыль −1,73 млн ₽, маржа −93 %, ROI −48 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Авсюнино ≈1,6 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7820
Рейтинг 17/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 4 % | 0.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 642 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 308 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 467 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Рудне-Никитское д. | 40 сот. | 4 500 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Авсюнино пос. | 8 сот. | 270 000 | 33 750 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Авсюнино пос. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Металлист СНТ | 7,5 сот. | 600 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Авсюнино пос. | 7,5 сот. | 555 000 | 74 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Авсюнино пос. | 9,5 сот. | 1 900 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Авсюнино пос. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Авсюнино пос. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Меланжист сад. уч. | 9 сот. | 400 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Авсюнино пос. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 9 667 / 34 793 / 45 000 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 342 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 225 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 108 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 874 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 733 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −93 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Титовский-1 СНТ | 60 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 45 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Метрополитен СНТ | 65 м² | 9 сот. | 1 300 000 | 20 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Метрополитен СНТ | 54,7 м² | 9 сот. | 1 200 000 | 21 938 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Росинка-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 580 000 | 9 667 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Радуга СНТ | 65 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 44 615 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Радуга СНТ | 65 м² | 8,5 сот. | 2 900 000 | 44 615 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Ильинское СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 30 615 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Вишенка СНТ | 68 м² | 5,4 сот. | 2 650 000 | 38 971 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 2 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Id: 145477047. В продаже жилой дом 44м2 на земельном участке 8,5соток (Ижс). По факту дом больше, площадь жилая оформлена по 1 этажу. Вода-скважина, электричество 15квт, территория огорожена, 2 яблони, вокруг чистейший воздух и сосновый лес. От Москвы 1,5 часа с Казанского вокзала на электричке, в 15мин. Пешочком ЖД Авсюнино, школы, садик и магазины в шаговой доступности. Дом не утеплён, использовался как летняя дача. Подходит под прописку, ипотеку и материнский капитал без проблем! Один взрослый собственник, без долгов и обременений. Юридически сопроводим сделку, чтобы провести её максимально удобно и безопасно, с заботой о Вас "Самолёт Плюс". Звоните!