Новорязанское ш., 53 км от МКАД
Электрик-1 СНТ, Раменский гор. округ
Дом 90 м², участок 6 сот., кирпич, 2000 год.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 77/100 · уверенность 66 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 901 тыс. → дом ≈1,5 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 61 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,79 млн / целевая ≈7,01 млн / пессимист. ≈6,23 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,59 млн ₽, маржа 42 %, ROI 71 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — баллоны; отопление — нет; свет — есть; в описании: баня, скважина, колодец.
До ст. Кузяево ≈0,7 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №782
Рейтинг 77/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 6 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 141 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 901 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 499 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 656 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Кузяево СНТ | 6,7 сот. | 1 145 800 | 171 015 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кузяево СНТ | 10 сот. | 1 438 000 | 143 800 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Электрик СНТ | 7,6 сот. | 5 000 000 | 657 895 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Электрик-1 СНТ | 6,2 сот. | 1 220 000 | 196 774 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вишенка СНТ | 6,3 сот. | 1 077 800 | 171 079 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вишенка СНТ | 11,8 сот. | 2 007 700 | 170 144 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Полиграфист СНТ | 6,1 сот. | 1 031 900 | 169 164 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Жирово д. | 6,4 сот. | 633 900 | 99 047 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вороново д. | 5,7 сот. | 634 900 | 111 386 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Жирово д. | 12,7 сот. | 2 150 500 | 169 331 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 976 / 91 530 / 119 912 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 786 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 397 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 007 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 229 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 589 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 71 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Речицы с. да: «ванная» + «под ключ» | 90,9 м² | 6 сот. | 10 900 000 | 119 912 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Бахтеево Парк КП да: «санузел» + «заезжай и живи» | 94,4 м² | 6 сот. | 8 900 000 | 94 280 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Усадьба Глебово КП да: «санузел» + «ремонт» | 88 м² | 6 сот. | 5 990 000 | 68 068 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Трошково д. да: «санузел» + «под ключ» | 85 м² | 6 сот. | 8 050 000 | 94 706 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Лесная Поляна СНТ да: «ванная» + «кухонным гарнитуром» | 82 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 60 976 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Глебово д. да: «ванная» + «мебель» | 81,1 м² | 5,4 сот. | 7 200 000 | 88 779 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом площадью 90 квадратных метров, расположен на живописном участке в СНТ. Сам дом состоит из двух этажей: первый сделан из блоков и кирпича, второй каркасный. Фундамент плиты и лента, внутри обшито деревом. 1-й этаж: две спальни, гостиная, кухня, коридор, веранда. 2-й этаж: две спальни, большая комната. На 1м этаже требуется ремонт пола, местами доски проваливаются. Долгое время в доме не жили и вот ожидаемый результат. На участке также имеются необорудованная баня (крыша, стены, пол, какая-то мебель: прекрасно подойдет для проживания рабочих на время ремонта дома) и металлическая бытовка для хранения инструментов. Электричество есть, холодильники старые 2шт есть, баллон газовый большой (пустой), газовая плита и электрическая плитка есть, кастрюли, тарелки, чашки, ложки/вилки, кровати, столы и стулья есть. Вода на участок подается по техническим трубам (проложены про всем участкам) шлангов нет, ибо сгнили. Колодца на участке нет, а если бы был, то протух бы (долго не жили в доме) Продается в связи с ненадобностью, печально расставаться, но дом реально простаивает. По факту надо: заменить пол, сделать скважину. В тоже время есть где жить рабочим, есть электричество, у председателя можно налить бочку питьевой воды, есть посуда и на чем готовить. В СНТ есть пруд с песчаным пляжем, который был вычищен в прошлом году. Территория СНТ хорошо охраняется: установлены камеры видеонаблюдения и автоматические ворота, которыми можно управлять с телефона. Рядом находится лес, а из окон дома открывается вид на красивейшее поле. В 10 минутах пешком расположены спортивные и детские площадки. До железнодорожной станции "Кузяево" можно дойти за 15 минут пешком, (до Выхино 1 час езды на электричке), а ближайшие магазины находятся в 10 минутах ходьбы в том же направлении. Школа и детские сады расположены в 3 километрах от СНТ, а за 5 минут на автомобиле можно добраться до магазинов для садоводов, электротоваров, сантехники, фермерских магазинов, а также кафе с пиццей и роллами.