Егорьевское ш., 94 км от МКАД
Шатурторф пос., Шатура гор. округ
Дом 86,7 м², участок 12,6 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 28.09.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 63 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 12,6 сот. = 534 тыс. → дом ≈2,47 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,53 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,95 млн / целевая ≈2,65 млн / пессимист. ≈2,36 млн → от пессимистичной прибыль −1,72 млн ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: скважина, газ.
До ст. Шатурторф ≈0,3 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈2 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7813
Рейтинг 26/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 78 % | 4.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 4.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 361 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 534 000 ₽ (12,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 466 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 443 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Шатурторф пос. | 12 сот. | 790 000 | 65 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Шатурторф пос. | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шатурторф пос. | 20 сот. | 830 000 | 41 500 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шатурторф пос. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шатурторф пос. | 20 сот. | 780 000 | 39 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шатурторф пос. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шатурторф пос. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шатурторф пос. | 12 сот. | 1 070 000 | 89 167 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шатурторф пос. | 18 сот. | 800 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шатурторф пос. | 20 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 86,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 534 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 500 / 35 176 / 71 429 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 950 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 802 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 655 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 360 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 724 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Слобода д. | 79 м² | 14 сот. | 4 800 000 | 60 759 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Шатурторф пос. | 99,9 м² | 12,6 сот. | 3 000 000 | 30 030 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Рот Фронт сад. уч. | 90 м² | 9 сот. | 1 485 000 | 16 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Тархановка пос. | 84 м² | 10 сот. | 6 000 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шатурторф пос. | 100 м² | 12,6 сот. | 3 000 000 | 30 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Тархановка пос. | 90 м² | 12 сот. | 13 000 000 | 144 444 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | 87,8 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 36 446 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.2 км | Митинская пос. | 90 м² | 13 сот. | 5 100 000 | 56 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Деревнищи д. | 85 м² | 15 сот. | 2 700 000 | 31 765 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Деревнищи д. | 85 м² | 15 сот. | 2 990 000 | 35 176 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.09.2025 | 4 000 000 | история площадки |
| 04.06.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 27.06.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 2х этажный из бруса 150×150, обшит сайдингом, фундамент лента, крыша металлочерепица общей тёплой площади 86,7 кв м. 1 этаж. Коридор- 17.64 кв м. Зал- кухня 28.45 кв м. 2 этаж. Кладовая- 6.56 кв м. Комната- 23.45 кв м. Детская- 10.6 кв м. 2 веранды открытые 1 закрытая. Электричество 15квт 3 фазы. Газ уже подведён к участку. Скважина- 16м, насосная станция дензель. Рукомойник с подогревом (тэн). Отопление печное. Все стены обшиты вагонгой, кроме 1 комнаты 2ого этажа, которая обшита гипскартоном и обклеена обоями. 2 калитки, распашные ворота 4м. Месторасположение в красивейшем березняке вблизи от всей инфраструктуры: магазины, автобусная остановка, ж/д станция Шатурторф в 5 мин ходьбы пешком, с прямым сообщением с Москвой. Оба объекта (земля и дом) в собственности, год постройки 2011г.