Егорьевское ш., 44 км от МКАД
Усадьба в лесу КП, Раменский гор. округ
Дом 60 м², участок 14 сот., сэндвич-панели.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,16 млн; первая цена 3,16 млн ₽ от 04.11.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 52 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 1,26 млн → дом ≈1,74 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 52 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,25 млн / целевая ≈2,92 млн / пессимист. ≈2,6 млн → от пессимистичной прибыль −1,15 млн ₽, маржа −44 %, ROI −31 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шевлягино ≈1,8 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7812
Рейтинг 35/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 15.6 |
| торг | 5 | 33 % | 2.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 91 % | 5.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 960 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 259 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 741 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 017 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сидорово д. | 6,4 сот. | 850 000 | 132 812 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сидорово д. | 11 сот. | 800 000 | 72 727 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сидорово д. | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сидорово д. | 12,7 сот. | 1 100 000 | 86 614 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Антоново д. | 25 сот. | 3 000 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Антоново д. | 15 сот. | 2 700 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Аринино д. | 6 сот. | 658 900 | 109 817 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сидорово д. | 6 сот. | 690 000 | 115 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шевлягино д. | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | сохраненная копия |
| 1.3 км | Шевлягино д. | 14 сот. | 700 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 638 / 55 970 / 62 500 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 245 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 083 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 920 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 596 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 154 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Васильки ДНП | 53,6 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 55 970 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Меткомелино д. | 56 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 62 500 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Сталь-2 СНТ | 58 м² | 8 сот. | 2 995 000 | 51 638 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Рябинушка СНТ | 70 м² | 12 сот. | 2 000 000 | 28 571 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 3 155 555 | история площадки |
| 06.11.2026 | 3 000 000 (−155 555) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 3 000 000 |
Описание
Продам дом в хорошие места большой участок и хороши зимние дом соседи живут зимой тоже дорога до дома асфальт зимой чистить трактор сами собираем средства если до новый год кто успеют купит сделаю очень хороши торг за наличными деньги тоже есть торг успейте звоните показывают в любой время по да верность продаю всей документы готова к прадажу.