Егорьевское ш., 79 км от МКАД
Петрушино д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 176 м², участок 26 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 29.10.2026.
Рейтинг 44/100 · уверенность 60 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 26 сот. = 1,74 млн → дом ≈1,26 млн ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 27 тыс.–152 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈3,22 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,18 млн / целевая ≈7,36 млн / пессимист. ≈6,55 млн → от пессимистичной прибыль ≈776 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 13 %.
Коммуникации: колодец; газ — по границе; в описании: баня, скважина, септик (по описанию).
До ст. Заполицы ≈5 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7810
Рейтинг 44/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 87 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 27 % | 11.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 4.7 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 94 % | 13.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 973 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 741 000 ₽ (26 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 259 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 153 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Петрушино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Петрушино д. | 14 сот. | 1 200 000 | 85 714 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Петрушино д. | 30 сот. | 1 250 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Петрушино д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Чистое пос. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Чистое пос. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Чистое пос. | 15 сот. | 990 000 | 66 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Чистое пос. | 9,3 сот. | 650 000 | 69 892 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Мисцево д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Мисцево д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 176 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 777 / 50 781 / 152 143 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 182 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 773 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 364 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 546 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 776 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Чистое пос. | 142 м² | 25 сот. | 14 750 000 | 103 873 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Зворково д. | 142,6 м² | 22 сот. | 6 500 000 | 45 582 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Заполицы д. | 150 м² | 15 сот. | 7 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Зворково д. | 142,6 м² | 22 сот. | 6 500 000 | 45 582 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Иванцево д. | 161 м² | 19 сот. | 11 000 000 | 68 323 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Иванцево д. | 160 м² | 19 сот. | 13 300 000 | 83 125 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Надежда сад. уч. | 211 м² | 15 сот. | 5 650 000 | 26 777 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Аист СНТ | 128 м² | 16 сот. | 6 500 000 | 50 781 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Русь СНТ | 140 м² | 28 сот. | 21 300 000 | 152 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.10.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок 26 соток. На участке есть баня, колодец, центральный водопровод, скважина, монгальная зона, 3 септика по 3 кольца. Электричество 15 квт, газ по границе участка. Плодовые деревья и кустарники (груша, слива, яблоки и ягоды). Деревня тихая, рядом лес и сельский магазин в соседней деревне есть школа и садик, а также ходит рейсовый автобус круглый год. В 10 минутах езды на машине ЖД станция Афсюнино(Казанское направление мцд 3)и там же находятся сетевые магазины и аптеки. На участке стоит дом после пожара. Продаю не спеша, на следующий год буду очищать участок и выравнивать естественно будет дороже.