Егорьевское ш., 40 км от МКАД
Васильки ДНП, Раменский гор. округ
Дом 53,6 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 26.06.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 54 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 731 тыс. → дом ≈2,27 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 52 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈972 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,47 млн / целевая ≈3,12 млн / пессимист. ≈2,77 млн → от пессимистичной прибыль −747 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Кузяево ≈2,1 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7806
Рейтинг 29/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 61 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 91 338 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 731 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 269 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 332 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Васильки ДНП | 7,2 сот. | 900 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Васильки ДНП | 6,5 сот. | 1 199 000 | 184 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Васильки ДНП | 9,2 сот. | 1 290 000 | 140 217 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Васильки ДНП | 13 сот. | 2 000 000 | 153 846 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Васильково ДНТ | 7,4 сот. | 739 000 | 99 865 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васильки ДНП | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васильки ДНП | 7,1 сот. | 1 000 000 | 140 845 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васильки ДНП | 11 сот. | 900 000 | 81 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васильки ДНП | 9,3 сот. | 800 000 | 86 022 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васильки ДНП | 11,3 сот. | 1 000 000 | 88 496 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 972 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 638 / 62 500 / 84 507 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 469 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 296 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 122 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 775 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -747 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Меткомелино д. да: «санузел» + «отделкой» | 56 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 62 500 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Сталь-2 СНТ да: «ванные» + «ремонт» | 58 м² | 8 сот. | 2 995 000 | 51 638 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бахтеево Парк КП да: «санузел» + «мебель» | 49,7 м² | 8,7 сот. | 4 200 000 | 84 507 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 05.07.2026 | 3 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 2 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 3 000 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом на 8 сотках. Участок ровный сухой прямоугольной формы, огорожен забором. На участке 2 выхода в параллельные улицы. Электричество 3 фазы. Скважина оборудована нужно только подключить к дому. Дом 6*9 утеплен (150). В пешей доступности все сетевые магазины и торговый центр (на фото) 10 минут пешком. Не далеко ЖД станция Кузяево. Так же рядом поликлиника, детский сад и школа. На участке абсолютно не слышно звуки от трассы. Подробнее по телефону.