Егорьевское ш., 58 км от МКАД
Хотеичи с., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 45,1 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 15.04.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,12 млн → дом ≈1,88 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 14 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈902 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,39 млн / целевая ≈2,15 млн / пессимист. ≈1,91 млн → от пессимистичной прибыль −1,54 млн ₽, маржа −80 %, ROI −45 %.
Коммуникации: колодец; в описании: газ.
До ст. Нерская ≈7,5 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7805
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 3.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 74 810 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 122 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 878 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 641 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Хотеичи с. | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хотеичи с. | 8,4 сот. | 1 100 000 | 130 952 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хотеичи с. | 11 сот. | 1 000 000 | 90 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хотеичи с. | 11,3 сот. | 1 100 000 | 97 345 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Хотеичи с. | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Хотеичи с. | 45 сот. | 5 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Хотеичи с. | 7,5 сот. | 450 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Хотеичи с. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Хотеичи с. | 11 сот. | 1 150 000 | 104 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Хотеичи с. | 18 сот. | 1 250 000 | 69 444 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 902 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 286 / 53 632 / 114 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 393 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 273 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 154 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 914 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 538 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −80 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Хотеичи с. | 45 м² | 22 сот. | 4 300 000 | 95 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Хотеичи с. | 45 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Хотеичи с. | 44,7 м² | 9 сот. | 2 550 000 | 57 047 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Федоровка СНТ | 45,5 м² | 8 сот. | 650 000 | 14 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Хотеичи с. | 40 м² | 15 сот. | 1 900 000 | 47 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Хотеичи с. | 50 м² | 16,5 сот. | 2 600 000 | 52 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Хотеичи с. | 38 м² | 10 сот. | 2 100 000 | 55 263 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Соболево д. | 42,3 м² | 15 сот. | 4 550 000 | 107 565 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Круглово д. | 46 м² | 20 сот. | 1 500 000 | 32 609 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Соболево д. | 50 м² | 15 сот. | 5 700 000 | 114 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается одноэтажный дом площадью 45 кв. М. Сочетание сруба и пеноблока, мансарда с окном. Надежный бетонный фундамент с железобетонными плитами и подполом, рассчитанный на расширение до 90 кв. М. На участке есть колодец. Газ подведен к границе участка. Круглогодичный подъезд.