Егорьевское ш., 71 км от МКАД
Исаевская д., Егорьевск гор. округ
Дом 57 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 61 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 680 тыс. → дом ≈2,32 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,56 млн / целевая ≈2,3 млн / пессимист. ≈2,04 млн → от пессимистичной прибыль −1,65 млн ₽, маржа −81 %, ROI −45 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Беззубово ≈1,3 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7804
Рейтинг 20/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 632 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 680 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 320 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 702 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Исаевская д. | 9 сот. | 520 000 | 57 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гуслица СНТ | 6 сот. | 330 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Игнатово д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ботагово д. | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Исаевская д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Исаевская д. | 6 сот. | 549 000 | 91 500 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Игнатово д. | 15 сот. | 980 000 | 65 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Исаевская д. | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ащерино д. | 30 сот. | 1 400 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Зевнево д. | 20 сот. | 1 535 000 | 76 750 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 727 / 44 886 / 74 866 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 555 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 427 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 300 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 044 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 646 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −81 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Игнатово д. | 59 м² | 13 сот. | 2 950 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Игнатово д. | 59,1 м² | 13 сот. | 3 500 000 | 59 222 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Алешино д. | 56,1 м² | 7 сот. | 4 200 000 | 74 866 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Костенево д. | 55 м² | 15 сот. | 1 250 000 | 22 727 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Устьяново д. | 57 м² | 18 сот. | 3 700 000 | 64 912 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Алешино д. | 60 м² | 17 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Юрятино д. | 55 м² | 11 сот. | 2 600 000 | 47 273 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Вишневая д. | 56 м² | 12 сот. | 1 450 000 | 25 893 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Юрятино д. | 60 м² | 15 сот. | 2 550 000 | 42 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Гридино д. | 60 м² | 17 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом на снос, второй йз блока, фундамент плита залита во внутри требуется ремонт. Есть пладовые деревья, рядом лес чистый воздух, грибы, ягоды, рядом святой источник. Должны вести газ, из соседней дервни.