Егорьевское ш., 69 км от МКАД
Юрятино д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 65 м², участок 30 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 13.11.2025.
Рейтинг 37/100 · уверенность 64 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 30 сот. = 1,62 млн → дом ≈1,38 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,97 млн / целевая ≈2,67 млн / пессимист. ≈2,38 млн → от пессимистичной прибыль −1,17 млн ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня, скважина, колодец, газ.
До ст. Ильинский Погост ≈1,6 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7803
Рейтинг 37/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 54 % | 7.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 54 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 625 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 375 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 154 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Юрятино д. | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ильинский Погост с. | 9 сот. | 650 000 | 72 222 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Цаплино д. | 14 сот. | 550 000 | 39 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ильинский Погост с. | 5 сот. | 510 000 | 102 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ильинский Погост с. | 3 сот. | 499 999 | 166 666 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ильинский Погост с. | 10 сот. | 749 000 | 74 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ильинский Погост с. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ильинский Погост с. | 9 сот. | 789 000 | 87 667 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Цаплино д. | 18 сот. | 2 500 000 | 138 889 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Цаплино д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 806 / 47 708 / 64 912 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 971 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 822 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 674 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 377 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 173 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Юрятино д. | 65 м² | 30 сот. | 3 000 000 | 46 154 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Юрятино д. | 60 м² | 15 сот. | 2 550 000 | 42 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Устьяново д. | 69 м² | 23 сот. | 2 900 000 | 42 029 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Старово д. | 67,7 м² | 31 сот. | 2 000 000 | 29 542 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Старово д. | 62 м² | 15 сот. | 1 600 000 | 25 806 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Старово д. | 60 м² | 25 сот. | 3 700 000 | 61 667 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Беззубово д. | 57,5 м² | 20 сот. | 3 650 000 | 63 478 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Внуково д. | 55 м² | 29 сот. | 2 800 000 | 50 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Устьяново д. | 57 м² | 18 сот. | 3 700 000 | 64 912 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Слободище д. | 60,9 м² | 30 сот. | 3 000 000 | 49 261 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.11.2025 | 2 800 000 | история площадки |
| 25.11.2025 | 2 799 999 (−1) | история площадки |
| 03.12.2025 | 2 770 000 (−29 999) | история площадки |
| 31.12.2025 | 2 650 000 (−120 000) | история площадки |
| 12.01.2026 | 2 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 30.01.2026 | 3 000 000 (+400 000) | история площадки |
| 07.02.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.02.2026 | 2 555 555 (−344 445) | история площадки |
| 17.02.2026 | 2 800 000 (+244 445) | история площадки |
| 05.04.2026 | 2 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 09.04.2026 | 2 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 17.05.2026 | 2 699 999 (−1) | история площадки |
| 20.05.2026 | 2 650 000 (−49 999) | история площадки |
| 23.05.2026 | 2 550 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.06.2026 | 2 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 3 500 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В Деревне Начали Проходить Газ. Уже Проложили Трубы! Срочно торг! Риэлторы мимо! Тихая, уютная деревня. Тупиковая. Высокий участок. Имеется двор. Баня по чёрному. Сарай (в плохом состоянии). Колодец и скважина с отличной питьевой водой. Стоит камин с конфоркой. Дом требует ремонта. Собственник. В этом году обещают протянуть Газ. Документы на дом и на землю готовы. Торг в разумных пределах, никто не отменял).