Новорязанское ш., 91 км от МКАД
Вишневая д., Егорьевск гор. округ
Дом 55 м², участок 4 сот.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 18.03.2026.
Рейтинг 8/100 · уверенность 63 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 175 тыс. → дом ≈2,23 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 37 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,12 млн / целевая ≈2,81 млн / пессимист. ≈2,5 млн → от пессимистичной прибыль −640 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −20 %.
Коммуникации: колодец; газ — по границе.
До ст. Егорьевск II ≈2 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №780
Рейтинг 8/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 175 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 225 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 455 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Вишневая д. | 8 сот. | 1 350 000 | 168 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бузята д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вишневая д. | 43 сот. | 5 300 000 | 123 256 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бузята д. | 7 сот. | 349 999 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бузята д. | 5 сот. | 450 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бузята д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бузята д. | 7 сот. | 250 000 | 35 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Голубевая д. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Корниловская д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Голубевая д. | 9,6 сот. | 350 000 | 36 458 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 175 / 55 932 / 76 923 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 125 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 969 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 812 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 500 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -640 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Вишневая д. | 55 м² | 4,5 сот. | 2 400 000 | 43 636 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 53,2 м² | 5,9 сот. | 3 750 000 | 70 489 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.7 км | 54 м² | 2,7 сот. | 2 700 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.5 км | 54 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 50 926 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.6 км | 53 м² | 3 сот. | 3 200 000 | 60 377 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | Жукова Гора СНТ | 53,8 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 37 175 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Кукшево д. | 57,2 м² | 2,5 сот. | 5 600 000 | 97 902 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Смородинка-2 СНТ | 59 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 55 932 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | 52 м² | 5 сот. | 4 000 000 | 76 923 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | Яблонька СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.03.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодам дoм,55 мeтpoв,3 км от Егорьевcка,дeрeвня Вишнёвaя,пeрвый этaж :кухня-гоcтинaя,caунa,душевая,туалет.Втоpой этаж: сaнузел,коридоp , двe спaльни и вepaнда.Дом из блокoв, снаpужи утеплён пенoплeксом(трёшка) и oштукатурен,кpыша пенoплaст 20cм,мeжэтажноe утеплeние 10cм,перегopодки 5cм,элeктричеcтво 15квт,вода колодец,отопление электрическое, центральный водопровод и газ по границе участка , вплотную к дому пристройка из блоков 4х4.До магазинов,школы ,д.сада 15 минут пешком,автобусная остановка там же,2 часа до Москвы,2км до Егорьевска.Соседи проживают постоянно.Дом не оформлен,на оформление сделаю скидку,хорооошую.Дорогие помощницы Велком,условия королевские.