Егорьевское ш., 29 км от МКАД
Кошерово д., Раменский гор. округ
Дом 29,1 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 25.07.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 57 %
Земля ≈223 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 2,68 млн → дом ≈522 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 50 тыс.–257 тыс. ₽/м², медиана 115 тыс.
Ремонт ≈582 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,54 млн / целевая ≈3,18 млн / пессимист. ≈2,83 млн → от пессимистичной прибыль −473 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −14 %.
Коммуникации: газ — магистральный.
До ст. Григорово ≈2,2 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7797
Рейтинг 35/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 83 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 223 184 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 678 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 522 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 938 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Кошерово д. | 6,4 сот. | 2 500 000 | 390 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Григорово д. | 25 сот. | 6 500 000 | 260 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кошерово д. | 21 сот. | 4 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кошерово д. | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Григорово д. | 20 сот. | 6 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Григорово д. | 30 сот. | 10 500 000 | 350 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кошерово д. | 20,2 сот. | 5 047 500 | 249 876 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кошерово д. | 8,8 сот. | 3 800 000 | 431 818 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Григорово д. | 30 сот. | 7 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Григорово д. | 20 сот. | 4 200 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 29,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 582 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 114 971 / 256 849 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 536 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 359 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 182 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 829 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -473 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Дары Природы СНТ | 29 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Минино д. | 28 м² | 14 сот. | 5 500 000 | 196 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Захарово с. | 29,8 м² | 11 сот. | 5 200 000 | 174 497 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Дементьево д. | 29,7 м² | 11,4 сот. | 6 600 000 | 222 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Первомаец СТ | 29,1 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 120 275 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Гжелка пос. | 29,2 м² | 7,3 сот. | 7 500 000 | 256 849 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Аксеново СНТ | 27 м² | 6,6 сот. | 1 800 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Глебово д. | 31,7 м² | 12 сот. | 2 700 000 | 85 173 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Гжель пос. | 34 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 67 647 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Поповка д. | 30 м² | 7,5 сот. | 3 290 000 | 109 667 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом на два отдельных входа 29,1 кв. М (кад. Номер-50:23:0010305:1473) и 41 кв м ( вторая половина дома (кад. Номер 50:23:0010305:2321) Всего 70 м2. На участке 12 соток в обжитой деревне Кошерово Раменского района. 3 владельца. Магистральный газ и электричество заведены. Круглогодичный подъезд, дороги чистят. Соседи с двух сторон. Дом старый. Можно использовать как времянку при строительстве нового дома или для прописки. В пешей доступности сетевые супермаркеты Магнит, Дикси, вкусвилл и другие магазины. Автобусы ходят от станции Раменское и Фрязево. Кадастровый номер участка: 50:23:0010305:1696.