Егорьевское ш., 66 км от МКАД
Заволенье д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 44 м², участок 21 сот., бревно.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,4 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 22.08.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 61 %
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 21 сот. = 2,73 млн → дом ≈472 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 41 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,04 млн / целевая ≈2,74 млн / пессимист. ≈2,43 млн → от пессимистичной прибыль −1,17 млн ₽, маржа −48 %, ROI −32 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Локомотивное Депо ≈1,5 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7796
Рейтинг 38/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 9.5 |
| торг | 5 | 39 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 84 % | 13 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 129 883 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 728 000 ₽ (21 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 472 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 727 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Заволенье д. | 14,3 сот. | 2 350 000 | 164 336 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заволенье д. | 10 сот. | 3 650 000 | 365 000 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заволенье д. | 10,7 сот. | 1 600 000 | 149 533 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заволенье д. | 15 сот. | 1 850 000 | 123 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заволенье д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Гуслица СНТ | 6,7 сот. | 2 000 000 | 298 507 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Восток СНТ | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Восток СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 6,7 сот. | 2 150 000 | 320 896 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 250 / 71 143 / 93 254 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 041 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 889 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 737 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 433 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 167 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Тереньково д. | 45 м² | 15 сот. | 2 900 000 | 64 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Тереньково д. | 42,9 м² | 15 сот. | 2 650 000 | 61 772 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Заволенье д. | 50,4 м² | 23 сот. | 4 700 000 | 93 254 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заволенье д. | 50,4 м² | 23 сот. | 4 700 000 | 93 254 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Авсюнино д. | 44 м² | 25 сот. | 1 500 000 | 34 091 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Смолево с. | 40 м² | 15 сот. | 3 300 000 | 82 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Тереньково д. | 35 м² | 17,5 сот. | 2 490 000 | 71 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Москва СНТ | 40 м² | 16 сот. | 1 650 000 | 41 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Каштан СНТ | 50 м² | 12 сот. | 2 950 000 | 59 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Глебово д. | 42,2 м² | 25 сот. | 3 500 000 | 82 938 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.08.2026 | 3 400 000 | история площадки |
| 11.09.2026 | 3 200 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся бревенчатый дом 44кв. М на участке 11 сотка. Дом расположен в живописной деревне Заволенье. Рядом лес, река, где можно отдохнуть и порыбачить. Деревня расположена рядом с городом Куровское. Недалеко от дома находится автобусная остановка, с которой можно доехать до города ( 5 минут), где есть вся инфраструктура. Далее на электричке до М. Выхино 1 час 20 минут. Ждём Вас на просмотр в удобное время!