Егорьевское ш., 61 км от МКАД
Радованье д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 45,7 м², участок 15 сот., кирпич.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 06.07.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 57 %
Земля ≈108 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,62 млн → дом ≈1,68 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 24 тыс.–156 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈814 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,2 млн / целевая ≈2,88 млн / пессимист. ≈2,56 млн → от пессимистичной прибыль −1,06 млн ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; септик; в описании: газ.
До ст. Давыдово ≈5,3 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7794
Рейтинг 25/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 107 727 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 616 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 684 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 849 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Радованье д. | 6,5 сот. | 349 172 | 53 719 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Радованье д. | 10 сот. | 1 750 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Глебово д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Запрудино д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Запрудино д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Запрудино д. | 10 сот. | 2 250 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Мичуринец СНТ | 5,5 сот. | 570 000 | 103 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Новое д. | 30 сот. | 7 000 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Ненилово д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Ненилово д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 814 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 000 / 57 400 / 155 556 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 200 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 040 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 880 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 560 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 059 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Фарфорист СНТ | 50 м² | 7,5 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Заволенье д. | 50 м² | 15 сот. | 7 777 777 | 155 556 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Березка-2 СНТ | 50 м² | 12 сот. | 1 200 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Давыдово д. | 57,1 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 64 799 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.07.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
B продаже прекрасный дом с земельным участком, в деревне Радованье, Орехово-Зуевского р-на(вблизи д. Новое). ID:136536051. Агент: Брагина Ольга. О доме: Площадь 45,7 кв. М. Материал стен- панель, кирпич. Внутри отделан вагонкой. В доме 2 этажа+ мансарда (требует ремонта), на каждом этаже по одной комнате. Лоджия. Отдельный вход на оборудованную кухню, с зоной отдыха. Отдельный вход в санузел с душевой кабиной. Участок 15 соток- огорожен забором со всех сторон. Газ из баллона. На участке: Септик. Колодец. Уличный туалет. Хоз. Блок для хранения садового инвентаря. Теплица. Юридическая часть: 1 взрослый собственник. Без долгов и обременений. Подходит под ипотеку. Границы з\у установлены в соответствии с действующим законодательством. Отличная транспортная доступность, Горьковское направление. До ж\д ст. Куровское 30 минут на транспорте. До г. Ликино-Дулево 15 минут на транспорте. Остановка общественного транспорта в 20 мин ходьбы. Показ в удобное для вас время! С уважением, Компания Самолет Плюс!