Егорьевское ш., 65 км от МКАД
Смолево с., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 40 м², участок 15 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 26.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 62 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 788 тыс. → дом ≈2,51 млн ₽, 63 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,55 млн / целевая ≈2,29 млн / пессимист. ≈2,04 млн → от пессимистичной прибыль −1,57 млн ₽, маржа −77 %, ROI −43 %.
Коммуникации: в описании: колодец, газ.
До ст. Давыдово ≈5,3 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7793
Рейтинг 24/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 38 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 788 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 512 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 62 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Смолево д. | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Смолево д. | 12,5 сот. | 600 000 | 48 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Смолево д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Смолево с. | 12,5 сот. | 750 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Смолево с. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Смолево с. | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Смолево д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Смолево с. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Смолево д. | 11 сот. | 950 000 | 86 364 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Смолево д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 64 103 / 78 409 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 549 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 422 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 294 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 039 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 566 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −77 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Смолево с. | 43 м² | 10 сот. | 1 180 000 | 27 442 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Новое д. | 36 м² | 10 сот. | 1 750 000 | 48 611 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Тереньково д. | 42,9 м² | 15 сот. | 2 650 000 | 61 772 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Тереньково д. | 35 м² | 17,5 сот. | 2 490 000 | 71 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Тереньково д. | 45 м² | 15 сот. | 2 900 000 | 64 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Заволенье д. | 44 м² | 21 сот. | 3 200 000 | 72 727 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Заволенье д. | 44 м² | 11 сот. | 3 450 000 | 78 409 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Гора с. | 39 м² | 13 сот. | 2 500 000 | 64 103 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Ненилово д. | 45 м² | 10 сот. | 750 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Барское д. | 36 м² | 12 сот. | 5 700 000 | 158 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 04.11.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается прекрасный участок и дом в деревне Смолёво! Дом расположен на участке 15 соток. Участок огорожен забором из профнастила, имеется калитка и распашные ворота для въезда на участок. Дом из бруса, снаружи утеплен и обшит сайдингом. Дом готов к проживанию, заезжай и живи! Участок прямоугольной формы. Участок ухоженный, с плодовыми деревьями. На участке имеется колодец, небольшая беседка, парник. Ранее на участке располагался другой дом, он демонтирован, подготовлено место под строительство нового коттеджа. Коммуникации: - электроэнергия 13,8 квт, действующий договор с АО "Мосэнергосбыт"; - газ на участке! (см. Последнее фото), действующий договор на поставку газа с АО "Мособлгаз" филиал "Восток".