Егорьевское ш., 39 км от МКАД
Ромашково-2 КП, Воскресенск гор. округ
Дом 63 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 25.09.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 52 %
Земля ≈127 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 764 тыс. → дом ≈2,54 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 70 тыс.–141 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈1,26 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,3 млн / целевая ≈4,77 млн / пессимист. ≈4,24 млн → от пессимистичной прибыль ≈173 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Цибино ≈3,4 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7792
Рейтинг 30/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 9 % | 3.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 17 |
| торг | 5 | 38 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 344 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 764 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 536 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 254 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ворщиково д. | 6,2 сот. | 1 300 000 | 209 677 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ворщиково д. | 16,8 сот. | 2 100 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ворщиково д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ворщиково д. | 12,1 сот. | 6 500 000 | 537 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ворщиково д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ворщиково д. | 16,8 сот. | 1 950 000 | 116 071 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ворщиково д. | 16 сот. | 2 400 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ворщиково д. | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ворщиково д. | 16 сот. | 2 150 000 | 134 375 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ворщиково д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 69 865 / 89 312 / 141 100 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 297 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 032 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 767 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 238 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 173 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Петровское д. да: «ванная» + «мебель» | 59,4 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 69 865 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Ромашково-2 КП да: «ванные» + «отделка» | 57 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 70 175 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Цибино д. да: «санузел» + «под ключ» | 69,1 м² | 6,3 сот. | 9 750 000 | 141 100 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Лисицыны Лужки КП да: «санузел» + «мебели» | 58 м² | 6 сот. | 6 290 000 | 108 448 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 20.10.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Собственник. Строили для себя, с любовью. Домик очень уютный. На электричке до станции метро Выхино 40 мин. Дом 63 м2 в КП "Pомaшково-2". В Москву можно добраться по. Новорязанскому (48 км) и Егорьевскому шоссе (41км от Мкад), и по Цкад. От посёлка всего 5 минут до ЖД станции "Радуга" на авто, 10 минут на автобусе (до д. Ворщиково ходят автобусы). Пешком 40 мин. Хорошая дорога ведет прямо до участка: до КП асфальт, по территории асфальтная крошка. Недалеко д Ивановка с магазинами, г. Белозерский, г. Раменское, г Бронницы, ж/д ст Бронницы, ж/д ст Радуга. Дом в живописном просторном месте, рядом лес, озёра. Поселок жилой, рядом деревня Ворщиково. Свет по границе участка. Кровля чердачная, утеплена 150 мм. Дверь с терморазрывом. Первый этаж: Кухня, холл-гостинная (с окном), санузел (с окном), жилая комната (с окном). Мансарда: спальня (с двумя окнами). Статус дома: для проживания. Периметр дома 9,5/ 5. Земля: 6 соток. Участок сухой, находится на высокой стороне посёлка, никаких подтоплений. Отдельно скажу о плодородной земле: очень хороший слой чернозёма, все растёт у всех на "раз-два". Развита инфраструктура: В радиусе 15-20 минут находятся: Школы и детские сады, развивающие детские центры, продуктовые магазины и гипермаркеты, пункты выдачи (Оzоn, Wildbеrriеs, Яндекс), поликлиника и почта, торговые центры и строительные рынки, сервисные центры, конный спортивный клуб, фитнес-центр и бассейн.