Егорьевское ш., 93 км от МКАД
Велино д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 32,8 м², участок 13 сот., бревно.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 20.10.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 61 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 540 тыс. → дом ≈2,76 млн ₽, 84 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈456 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,35 млн / целевая ≈2,11 млн / пессимист. ≈1,88 млн → от пессимистичной прибыль −1,39 млн ₽, маржа −74 %, ROI −43 %.
Коммуникации: колодец; в описании: печь, баня, газ.
До ст. Шатурторф ≈1,4 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈2 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7790
Рейтинг 15/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 82 % | 5.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 41 542 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 540 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 760 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 84 146 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Велино д. | 19 сот. | 1 200 000 | 63 158 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шатурторф пос. | 18 сот. | 800 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шатурторф пос. | 20 сот. | 780 000 | 39 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шатурторф пос. | 20 сот. | 830 000 | 41 500 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шатурторф пос. | 18 сот. | 495 000 | 27 500 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Велино д. | 15,3 сот. | 2 200 000 | 143 791 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шатурторф пос. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Велино д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шатурторф пос. | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Шатурторф пос. | 12 сот. | 790 000 | 65 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 456 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 842 / 69 286 / 112 500 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 345 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 228 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 110 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 876 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 385 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −74 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Слобода д. | 35 м² | 17 сот. | 2 500 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Поляна СНТ | 32 м² | 12 сот. | 3 600 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Радуга СНТ | 30 м² | 7,8 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Шатурторф пос. | 36 м² | 10 сот. | 1 690 000 | 46 944 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Кузнецово д. | 36 м² | 15 сот. | 1 100 000 | 30 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Петровское с. | 30,9 м² | 13 сот. | 2 650 000 | 85 761 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Рассвет СНТ | 38 м² | 8 сот. | 830 000 | 21 842 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | 34 м² | 15 сот. | 3 200 000 | 94 118 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.4 км | 35 м² | 15 сот. | 2 350 000 | 67 143 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | Радуга СНТ | 40 м² | 8,2 сот. | 3 300 000 | 82 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 129996164 Дом пригоден для круглогодичного проживания! Возможна прописка и покупка в ипотеку! Местоположения: МО, Орехово-зуевский район, д. Велино, д. 100. Земельный участок находится в живописном месте и имеет прямой выход в лесной массив (с задней части участка). На территории участка есть баня, колодец, летний душ, туалет, бытовое помещение красивый сад и плодовые деревья, высажена молодая живая изгородь. В доме предусмотрено 3 вида отопления: русская печь, водяной котёл, электрическое отопление. Подъезд с 2-ух сторон участка, асфальтированный с одной стороны и грунтовый с другой. Участок находится на центральной улице деревни, подъезд обслуживается круглогодично! Газ планируется в 2026 году! Инфраструктура: Показ в удобное для вас время по предварительному согласованию. Возможен торг! Все документы к продаже готовы.