Егорьевское ш., 37 км от МКАД
Бисеровка КП, Раменский гор. округ
Дом 85 м², участок 7,3 сот., брус.
Цена 3,35 млн ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
Рейтинг 70/100 · уверенность 58 %
Земля ≈118 тыс. ₽/сот. × 7,3 сот. = 858 тыс. → дом ≈2,49 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 68 тыс.–149 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,23 млн / целевая ≈7,41 млн / пессимист. ≈6,59 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,04 млн ₽, маржа 31 %, ROI 45 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Радуга ≈4,6 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7789
Рейтинг 70/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 90 % | 40.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 5.2 |
| участок | 5 | 30 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 117 515 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 858 000 ₽ (7,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 492 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 318 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Радужный дп | 12,6 сот. | 2 100 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Радужный дп | 11,5 сот. | 1 500 000 | 130 435 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бисерово с. | 9,9 сот. | 1 450 000 | 146 465 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Радужный дп | 23,2 сот. | 3 400 000 | 146 552 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бисерово д. | 18,3 сот. | 3 000 000 | 163 934 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бисерово д. | 23 сот. | 3 000 000 | 130 435 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бисерово с. | 16 сот. | 1 600 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бисерово д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Радужный дп | 32 сот. | 5 999 999 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бисерово д. | 26,5 сот. | 3 000 000 | 113 208 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 68 068 / 91 798 / 148 659 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 233 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 821 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 410 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 586 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 038 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Загорново с. да: «ванные» + «заезжай и живи» | 82 м² | 8 сот. | 12 190 000 | 148 659 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Бахтеево д. да: «ванные» + «ремонт» | 88 м² | 7,2 сот. | 5 990 000 | 68 068 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Медик СНТ да: «ванная» + «теплые полы» | 90 м² | 7 сот. | 9 650 000 | 107 222 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Ворщиково д. да: «санузел» + «под ключ» | 91 м² | 7 сот. | 6 950 000 | 76 374 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 3 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 3 350 000 |
Описание
Представитель собственника предлогает к продажи дом для круглогодичного проживания, можно только летом (отдых на природе, улица выходит прямо на лес). Коттеджный посёлок Бисеровка Раменский район, Московская область. Продажа дома 6х10. Дом утеплённые, обшит дополнительно экологическим Дсп, покрашен, толщина стен 20 см., дом-термос, на сваях, пол утеплен. Дом очень тёплый, если зимой день не топить, к вечеру теряется только один градус. Два этажа. Два входа. Имеется потайная дверь из одной половины в другую. Центральный западный вход. Три окна, 28 кв. М. Без отделки. Дом устоялся, можно делать отделку. Северный вход, 32 кв. М. Кухня, зал, спальная, санузел совмещённый. Отопление электричеством. Ванна с отделкой. Кухня меблирована, столешница, шкафы. Для готовки встроена панель керамическая, две конфорки. Возможна любая перепланировка. Второй этаж. Пола нет. На участке посажен сад (яблони обычные и колоновидные, груша, черешня, слива, ягодные кустарники смородина белая, красная, чёрная, крыжовник, войлочная вишня). Рядом лес, грибные места. В шаговой доступности Бисеровский магазин. До станции Бронницы 10-12 мин. На машине. Автобус до станции Бронницы ходит каждый час.