Егорьевское ш., 52 км от МКАД
Им. Цюрупы пгт, Воскресенск гор. округ
Дом 40,5 м², участок 8,3 сот., бревно.
Цена 3,35 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 67 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 8,3 сот. = 623 тыс. → дом ≈2,73 млн ₽, 67 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈610 тыс., покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,05 млн / целевая ≈1,85 млн / пессимист. ≈1,64 млн → от пессимистичной прибыль −1,82 млн ₽, маржа −111 %, ROI −52 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: печь, газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Конобеево ≈9,7 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7786
Рейтинг 25/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 41 % | 2.5 |
| участок | 5 | 39 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 623 000 ₽ (8,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 727 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 67 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Им. Цюрупы пгт | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Им. Цюрупы пгт | 7,5 сот. | 600 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Им. Цюрупы пгт | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Белые Пески-2 СНТСН | 8,2 сот. | 800 000 | 97 561 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Им. Цюрупы пгт | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Им. Цюрупы пгт | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Им. Цюрупы пгт | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Им. Цюрупы пгт | 11,1 сот. | 1 450 000 | 130 631 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Им. Цюрупы пгт | 14 сот. | 900 000 | 64 286 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Им. Цюрупы пгт | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 610 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 362 / 47 619 / 57 047 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 051 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 948 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 846 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 641 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 816 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −111 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Белые Пески-2 СНТСН | 43 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 55 814 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Им. Цюрупы пгт | 44,2 м² | 6 сот. | 900 000 | 20 362 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Им. Цюрупы пгт | 44,2 м² | 6 сот. | 900 000 | 20 362 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Виноградово СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 47 619 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Хотеичи с. | 38 м² | 10 сот. | 2 100 000 | 55 263 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Хотеичи с. | 44,7 м² | 9 сот. | 2 550 000 | 57 047 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Хотеичи с. | 45 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Молоково д. | 50 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Феникс КП | 45 м² | 10 сот. | 5 700 000 | 126 667 выброс, не в счёт | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Бессоново д. | 44,1 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 49 887 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 16.08.2026 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 24.08.2026 | 3 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 3 350 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом из бревна площадью 40.5 м2, построенный в 1965 году. Одноэтажное строение с косметическим ремонтом и печным отоплением. В доме две комнаты, санузел расположен на улице. Участок 8 соток ухожен, с плодовыми деревьями и кустарниками, есть зона отдыха и декоративный пруд. Подключено центральное водоснабжение, газ проходит по границе участка. Электричество подключено, имеется кабельное/цифровое ТВ. Дом находится в шаговой доступности от школы и остановки общественного транспорта. Возможна покупка в ипотеку. Земельный участок категории Лпх.