Егорьевское ш., 83 км от МКАД
Василенцево д., Егорьевск гор. округ
Дом 87 м², участок 27,5 сот., бревно.
Цена 3,45 млн ₽, снижали с 3,79 млн; первая цена 3,79 млн ₽ от 03.10.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 27,5 сот. = 1,23 млн → дом ≈2,22 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,54 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,18 млн / целевая ≈2,86 млн / пессимист. ≈2,54 млн → от пессимистичной прибыль −1,93 млн ₽, маржа −76 %, ROI −43 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня, скважина, колодец.
До ст. Заполицы ≈8,9 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈2 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7782
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 60 % | 3.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 47 % | 2.9 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 44 712 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 1 230 000 ₽ (27,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 220 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 517 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Василенцево д. | 4 сот. | 1 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Коробята д. | 22 сот. | 4 200 000 | 190 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Коробята д. | 15 сот. | 1 050 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Коробята д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Равенская д. | 20 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Знаменская д. | 13 сот. | 700 000 | 53 846 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Знаменская д. | 24 сот. | 1 000 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Знаменская д. | 18 сот. | 1 050 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Мальково д. | 20 сот. | 800 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Драньково д. | 6 сот. | 180 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 87 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 765 / 37 548 / 48 000 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 176 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 017 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 858 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 541 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 931 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −76 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Василенцево д. | 75 м² | 15 сот. | 3 600 000 | 48 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Коробята д. | 101,7 м² | 22 сот. | 4 200 000 | 41 298 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Лесково д. | 91 м² | 20 сот. | 1 499 000 | 16 473 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Деревнищи д. | 85 м² | 15 сот. | 2 990 000 | 35 176 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Деревнищи д. | 85 м² | 15 сот. | 2 700 000 | 31 765 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Деревнищи д. | 90 м² | 15 сот. | 3 100 000 | 34 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Лесково д. | 79,8 м² | 27 сот. | 3 100 000 | 38 847 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Знаменская д. | 68,5 м² | 25 сот. | 2 800 000 | 40 876 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Деревнищи д. | 80 м² | 15 сот. | 2 900 000 | 36 250 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Верейка д. | 84 м² | 15 сот. | 8 000 000 | 95 238 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.10.2026 | 3 790 000 | история площадки |
| 14.10.2026 | 3 590 000 (−200 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 3 450 000 (−140 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем добротный дом в деревне Василенцево, Московская область, Егорьевский район. 17 км от города Егорьевск, 99 км от города Москва. Расположен на широком участке 27,5 соток, Лпх. Прописка. Крепкий дом из бревна на надёжном фундаменте, 87,6 кв. М. В хорошем жилом состоянии. В 90-е гг произведена реконструкция дома. Планировка: одна большая просторная комната, кухня, гостиная, душевая, терраса, клеть, хозяйственное помещение, дровник, туалет в холодной части дома, высокий чердак мансарда. Коммуникации: электричество, вода в доме от скважины, колодец на участке для полива, отстойник, газификация ожидается этом году. Отопление от печек. Окна Пвх, новая кровля. Участок сухой, прямоугольный формы, очень широкий. Множество плодовых и декоративных посадок. Вкуснейшие груши, яблоки, боярышник, орешник, малина, смородина и т. Д. Постройки: гараж, сарай для скотины, теплица, баня. Сзади участка просёлочная дорога, за ней поле с землёй администрации. Асфальтированный подъезд, зимой дороги исправно чистят. Автобусная остановка рядом с домом. Соседи хорошие. В 7 км от дома крупное село Саввино, где вся необходимая инфраструктура: школа, детский сад, сетевые и хозяйственные магазины, администрация, амбулатория, храм, Оzon, Wildberries и многое другое. 1 взрослый собственник. Прямая продажа. Звоните!