Егорьевское ш., 33 км от МКАД
Озерное СНТ, Раменский гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 5 млн ₽ от 14.09.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 62 %
Земля ≈199 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,19 млн → дом ≈2,31 млн ₽, 58 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 36 тыс.–144 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,09 млн / целевая ≈3,68 млн / пессимист. ≈3,27 млн → от пессимистичной прибыль −505 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Гжель ≈1,7 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7780
Рейтинг 32/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 198 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 192 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 308 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 57 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Коняшино д. | 10 сот. | 2 350 000 | 235 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Коняшино д. | 20 сот. | 5 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Коняшино д. | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Коняшино д. | 8,7 сот. | 1 650 000 | 189 655 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Коняшино д. | 10 сот. | 2 750 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Коняшино д. | 20 сот. | 5 000 000 | 250 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Коняшино д. | 7 сот. | 1 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Коняшино д. | 15 сот. | 8 550 000 | 570 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Коняшино д. | 8 сот. | 1 760 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Коняшино д. | 9 сот. | 3 500 000 | 388 889 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 556 / 99 057 / 144 337 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 088 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 884 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 679 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 270 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -505 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Молодая Гвардия СНТ | 45 м² | 7,5 сот. | 1 600 000 | 35 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Дружба-223 СНТ | 39,5 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 75 949 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Дубовая Роща пос. | 41 м² | 3,5 сот. | 2 140 000 | 52 195 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Лесное СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 105 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | 39,7 м² | 3 сот. | 8 000 000 | 201 511 выброс, не в счёт | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.7 км | Дружба СНТ | 42,4 м² | 7 сот. | 4 200 000 | 99 057 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Кратово дп | 42,4 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 108 491 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Ивушка СНТ | 43 м² | 7,5 сот. | 3 350 000 | 77 907 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 19.7 км | 41,5 м² | 3 сот. | 5 990 000 | 144 337 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.2 км | Утенок СНТ | 32,6 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 134 969 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 5 000 000 | история площадки |
| 24.10.2026 | 3 890 000 (−1 110 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 3 500 000 (−390 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Сейчас используется как дача, раньше проживали круглогодично, находиться рядом с карьерами и лесом. Подъезд круглогодичен. Все что должно работать работает. Ухаживать некогда, проживаю в другом городе. Газ проходит по участку.