Егорьевское ш., 37 км от МКАД
Бисеровка КП, Раменский гор. округ
Дом 120 м², участок 7,3 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
Рейтинг 46/100 · уверенность 69 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 7,3 сот. = 793 тыс. → дом ≈2,71 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 44 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,69 млн / целевая ≈6,92 млн / пессимист. ≈6,15 млн → от пессимистичной прибыль ≈774 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 14 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Радуга ≈4,2 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7775
Рейтинг 46/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 29 % | 13.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.4 |
| участок | 5 | 30 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 108 689 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 793 000 ₽ (7,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 707 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 558 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Бисерово с. | 9,9 сот. | 1 450 000 | 146 465 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бисерово д. | 18,3 сот. | 3 000 000 | 163 934 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бисерово с. | 16 сот. | 1 600 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бисерово д. | 23 сот. | 3 000 000 | 130 435 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бисерово д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бисерово д. | 26,5 сот. | 3 000 000 | 113 208 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бисерово д. | 7 сот. | 750 000 | 107 143 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Радужный дп | 12,6 сот. | 2 100 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Арена СНТ | 16,4 сот. | 1 800 000 | 109 756 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Радужный дп | 11,5 сот. | 1 500 000 | 130 435 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 636 / 68 182 / 83 282 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 686 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 302 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 917 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 149 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 774 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Бисерово с. да: «санузла» + «теплый пол» | 112 м² | 8 сот. | 8 590 000 | 76 696 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Нектар СНТ да: «ванные» + «мебелью» | 120 м² | 7,5 сот. | 8 500 000 | 70 833 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Дружба СНТ да: «с/у» + «ремонтом» | 126 м² | 8 сот. | 7 000 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Цибино-2 СНТ да: «ванные» + «отделка» | 110 м² | 6,8 сот. | 7 500 000 | 68 182 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Вираж СТ да: «санузел» + «ремонт» | 108 м² | 8 сот. | 6 750 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Старая Мельница КП да: «душевая» + «мебель» | 110 м² | 8 сот. | 4 800 000 | 43 636 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Бахтеево д. да: «санузел» + «под ключ» | 131 м² | 7 сот. | 10 910 000 | 83 282 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 3 500 000 |
Описание
Срочно! Продаётся зимняя дача в Раменском, коттеджный поселок Бисеровка. Дом 2020 года постройки. Два этажа. 120 кв метров. 6х10. Дом термос. Строился не на продажу. Первый этаж отделан под чистовую отделку. Два входа. Одну половину можно сделать для гостей или сдавать в аренду. Сваи. Дерево, брус доска. Дом теплый. 7.3 сотки. Во второй половине лежат строй материалы. Дом сейчас на стадии, когда возможна любая перепланировка. Земля на участке хорошая, не глинистая. Урожаи овощей, томатов, картофеля замечательные. Школа на машине или автобусе. Магазины всех видов, сетевые, частные. Овощные, мясные лавки. И тд. Салоны маникюра, красоты на автобусе или личном автомобиле. В шаговой доступности в поселке есть сельский магазин. Там все виды продуктов и товары первой необходимости. Отопление электричеством. Кто живет зимой, ставят котёл: газовый, дизель, дровяной. Электро. Зимняя дача. Можно жить зимой. Дороги сделаны хорошие. Дороги зимой от снега чистят. Срочная продажа, переезд, уход за престарелым родственником. По всем вопросам звоните, на все отвечу.