Егорьевское ш., 51 км от МКАД
Крупино д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 45 м², участок 30 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 30.09.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 30 сот. = 1,78 млн → дом ≈1,72 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–194 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,81 млн / целевая ≈3,43 млн / пессимист. ≈3,05 млн → от пессимистичной прибыль −826 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Смолево ≈5 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7774
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 4.7 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 0.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 778 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 722 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 267 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Крупино д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Крупино д. | 21 сот. | 1 200 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Крупино д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Крупино д. | 11,2 сот. | 1 100 000 | 98 214 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Крупино д. | 15 сот. | 885 000 | 59 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Крупино д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Крупино д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Крупино д. | 9 сот. | 357 000 | 39 667 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шебаново д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шебаново д. | 30 сот. | 2 750 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 785 / 97 772 / 193 750 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 811 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 620 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 430 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 049 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -826 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Рябинушка СНТ | 45 м² | 15 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Пестово д. | 45 м² | 30 сот. | 2 200 000 | 48 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Перхурово д. | 46,5 м² | 21 сот. | 1 850 000 | 39 785 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ново-Загарье д. | 51 м² | 16 сот. | 5 200 000 | 101 961 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Пестово д. | 40 м² | 30 сот. | 2 400 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Левкино д. | 37,4 м² | 24 сот. | 3 500 000 | 93 583 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Бразуново д. | 48 м² | 30 сот. | 9 300 000 | 193 750 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Сирень СНТ | 33,5 м² | 18 сот. | 3 500 000 | 104 478 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ново-Загарье д. | 33,9 м² | 20 сот. | 4 950 000 | 146 018 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Запонорье д. | 49 м² | 30 сот. | 5 000 000 | 102 041 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом из бревна 45кв. М на земельном участке 30 соток Московская область, Павлово-Посадский район, д. Крупино. Полная стоимость в Дкп, подходит под Все Виды Ипотеки! Земли населенных пунктов! Видовой уютный тихий земельный участок площадью 30 соток с видом на лес! Шикарное место как для круглогодичного проживания, так и дачного отдыха! Участок правильной формы, ровный, сухой. Газ проходит по границе участка. На участке есть старый бревенчатый дом 45 кв. М. Уникальная во всех смыслах локация! Неподалеку находится "Барский" пруд со своей красивой историей и красочными пейзажами! Пешая доступность: - до магазинов, - автобусная остановка. - фельдшерский пункт; На транспорте: - школа/детский сад 7 мин. ; - поликлиника 7 мин.