Егорьевское ш., 74 км от МКАД
Станинская д., Егорьевск гор. округ
Дом 55 м², участок 6,5 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 58 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 498 тыс. → дом ≈3 млн ₽, 55 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 33 тыс.–49 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,27 млн / целевая ≈2,04 млн / пессимист. ≈1,81 млн → от пессимистичной прибыль −2,06 млн ₽, маржа −114 %, ROI −53 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина, газ, септик (по описанию).
До ст. Беззубово ≈4,5 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7772
Рейтинг 18/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 6.8 |
| торг | 5 | 36 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 4.9 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 643 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 498 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 002 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 582 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Станинская д. | 35 сот. | 15 000 000 | 428 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Станинская д. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Станинская д. | 14 сот. | 1 100 000 | 78 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Станинская д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Станинская д. | 12 сот. | 770 000 | 64 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Станинская д. | 10 сот. | 760 000 | 76 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алешино д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алешино д. | 19 сот. | 2 050 000 | 107 895 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Станинская д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алешино д. | 13,9 сот. | 1 450 000 | 104 317 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 40 909 / 49 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 268 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 155 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 041 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 814 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 061 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −114 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10 км | Овчагино д. да: «душевую» + «ламинат» | 55 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 40 909 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | да: «ванной» + «ремонтом» | 50 м² | 6,5 сот. | 2 450 000 | 49 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Здоровье СНТ да: «душевая» + «ремонт» | 60 м² | 7 сот. | 1 999 999 | 33 333 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 14.05.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2151900. Продается жилой дом в д. Станинская м. О. Егорьевск. Дом площадью 55 кв. М, 2 комнаты, кухня, санузел в доме. В доме на первом этаже чистовая отделка, трубы пластиковые, новые радиаторы, на первом этаже пластиковые стеклопакеты, на втором двойные деревянные. Индивидуальный котел, водонагреватель, в дом заведено электричество, вода (из скважины), выведена канализация (отстойник). На участке две скважины, сарай, туалет, есть ворота для въезда машины. Газ проходит по границе, есть возможность подвести по соцпрограмме. Участок широкий площадью 6,5 соток с установленными границами.