Егорьевское ш., 83 км от МКАД
Знаменская д., Егорьевск гор. округ
Дом 76 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 21.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 58 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 671 тыс. → дом ≈2,83 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 45 тыс.–49 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,22 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,19 млн / целевая ≈2,87 млн / пессимист. ≈2,55 млн → от пессимистичной прибыль −1,65 млн ₽, маржа −65 %, ROI −39 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — магистральный; в описании: печь, баня, скважина.
До ст. Заполицы ≈5,9 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈2 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7770
Рейтинг 24/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 4.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 8 % | 1.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 44 712 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 671 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 829 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 224 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Знаменская д. | 13 сот. | 700 000 | 53 846 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Знаменская д. | 24 сот. | 1 000 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Знаменская д. | 18 сот. | 1 050 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Василенцево д. | 4 сот. | 1 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Мальково д. | 20 сот. | 800 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Мальково д. | 20 сот. | 500 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Иванцево д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Иванцево д. | 15 сот. | 1 799 000 | 119 933 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Мальково д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Заполицы д. | 17 сот. | 950 000 | 55 882 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 76 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 615 / 45 000 / 49 167 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 186 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 027 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 867 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 549 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 646 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −65 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Рудне-Никитское д. | 60 м² | 8,5 сот. | 2 950 000 | 49 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Радуга СНТ | 65 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 44 615 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Титовский-1 СНТ | 60 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 45 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 09.10.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Разрешите представить Вашему внимаю крепкий, чистый, светлый, аккуратный, очень уютный дом расположенный на просторном участке в 29 соток! Дом имеет 2 комнаты, просторную кухню-столовую, веранду, частично обшит вагонкой. На участке две скважины, от одной вода заведена в дом (вода питьевая), медная электрическая проводка, шикарная печь, все окошки Пвх, добротный фундамент! Участок прямоугольной формы, на нем расположена баня, хозблок, декоративный пруд, летний дом для гостей, плодово-ягодные насаждения. Экологически чистый район, полностью жилая деревня, пешая доступность лестных массивов! Доброжелательные соседи! Дом расположен в полностью жилой деревне, остановка общественного транспорта в пешей доступности. Магистральный газ по границе участка. Документы на дом и участок, прописка! Юридически и фактически свободен! Возможна покупка с привлечением ипотечных средств и различных сертификатов на улучшения жилья.