Егорьевское ш., 51 км от МКАД
Им. Цюрупы пгт, Воскресенск гор. округ
Дом 127 м², участок 15 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 29.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 78/100 · уверенность 56 %
Земля ≈111 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,66 млн → дом ≈1,84 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 61 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈2,44 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,68 млн / целевая ≈10,52 млн / пессимист. ≈9,35 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,93 млн ₽, маржа 42 %, ROI 73 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть; в описании: газ, септик (по описанию).
До ст. Виноградово ≈8,4 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7769
Рейтинг 78/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 51 % | 3.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 757 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 661 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 839 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 480 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Им. Цюрупы пгт | 14 сот. | 2 500 000 | 178 571 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Им. Цюрупы пгт | 5,6 сот. | 590 000 | 105 357 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Им. Цюрупы пгт | 9,8 сот. | 1 700 000 | 173 469 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Им. Цюрупы пгт | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Им. Цюрупы пгт | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Им. Цюрупы пгт | 12,9 сот. | 1 650 000 | 127 907 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Им. Цюрупы пгт | 9,3 сот. | 1 099 999 | 118 279 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Им. Цюрупы пгт | 9,3 сот. | 1 199 999 | 129 032 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Им. Цюрупы пгт | 12 сот. | 1 299 000 | 108 250 | снят (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Им. Цюрупы пгт | 10 сот. | 2 320 000 | 232 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 127 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 938 / 98 039 / 117 832 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 684 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 100 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 516 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 347 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 932 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 73 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Им. Цюрупы пгт да: «ванной» + «мебель» | 128 м² | 15 сот. | 7 800 000 | 60 938 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Им. Цюрупы пгт да: «ванные» + «отделке» | 117,3 м² | 15 сот. | 11 500 000 | 98 039 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Им. Цюрупы пгт да: «с/у» + «отделка» | 127,3 м² | 15 сот. | 15 000 000 | 117 832 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается двухэтажный дом из бруса, построенный в 2024 году. На участке площадью 15 соток расположены три комнаты, санузел и кухня. Домик нуждается в завершении внутренних работ, что позволяет реализовать собственные дизайнерские идеи. Дом подключен к центральному водоснабжению, имеется септик. Газ проходит по границе участка, что облегчает подключение. Электричество проведено. Расположен на асфальтированной дороге с удобным доступом к общественному транспорту. В шаговой доступности находится школа, что делает этот дом подходящим для семей с детьми. Земли категории населенных пунктов для ижс. Участок окружен зеленью, создавая атмосферу спокойствия и уединения.