Егорьевское ш., 88 км от МКАД
Мартыновская д., Егорьевск гор. округ
Дом 113 м², участок 28 сот., пенобетон.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 61 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 28 сот. = 1,27 млн → дом ≈2,23 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 29 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈2,26 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,11 млн / целевая ≈4,6 млн / пессимист. ≈4,09 млн → от пессимистичной прибыль −1,15 млн ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Егорьевск I ≈14,3 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈2 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7767
Рейтинг 22/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 36 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 8.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 466 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 273 000 ₽ (28 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 227 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 708 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Федякино СНТ | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Федякино д. | 17,3 сот. | 1 200 000 | 69 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Федякино д. | 6 сот. | 170 000 | 28 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Яковлево д. | 7,2 сот. | 539 000 | 74 861 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Яковлево д. | 6 сот. | 459 000 | 76 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Яковлево д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Яковлево д. | 4,2 сот. | 319 000 | 75 952 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Синевая д. | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Яковлево д. | 8 сот. | 730 000 | 91 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Яковлево д. | 18,3 сот. | 1 459 000 | 79 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 113 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 900 / 54 878 / 67 059 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 107 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 852 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 596 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 086 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 149 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Федякино д. | 82 м² | 15 сот. | 4 500 000 | 54 878 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Курбатиха д. | 130 м² | 15 сот. | 8 500 000 | 65 385 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Федякино д. | 80 м² | 15 сот. | 4 200 000 | 52 500 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Колионово д. | 100 м² | 18 сот. | 2 890 000 | 28 900 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Лунинская д. | 85 м² | 15 сот. | 5 700 000 | 67 059 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 10.07.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 1061464. Продается жилой дом в д. Мартыновская. Дом трехэтажный, блочный, обшит сайдингом, общей площадью 113 кв. М, 3 просторные комнаты, высокие потолки, внутри обшит вагонкой, на первом этаже планировался санузел, помещение под него выложено плиткой, имеется душевая кабина, удобные лестницы. В дом подведено электричество, на участке имеется колодец, есть отстойник, в который выведена труба из дома. При доме имеется земельный участок общей площадью 28 соток. Асфальтированный подъезд, за деревней рыбхозные пруды. Рядом в с. Саввино есть больница, сетевые магазины, администрация, детский сад, школа (ходит школьный автобус).