Егорьевское ш., 77 км от МКАД
Мисцево д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 50,2 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 26.06.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 62 %
Земля ≈46 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 684 тыс. → дом ≈2,82 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 8 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,27 млн / целевая ≈2,95 млн / пессимист. ≈2,62 млн → от пессимистичной прибыль −1,36 млн ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
Коммуникации: в описании: колодец, газ.
До ст. Авсюнино ≈4,9 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7766
Рейтинг 17/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.7 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 572 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 684 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 816 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 56 096 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Мисцево д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мисцево д. | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мисцево д. | 11 сот. | 2 150 000 | 195 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мисцево д. | 25 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мисцево д. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Мисцево д. | 11 сот. | 2 150 000 | 195 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Хвойный пос. | 30 сот. | 955 000 | 31 833 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Понарино д. | 8,3 сот. | 600 000 | 72 289 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Лебедь СНТ | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Петрушино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 004 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 8 364 / 67 318 / 87 778 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 273 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 109 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 946 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 618 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 361 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Понарино д. | 50 м² | 15 сот. | 2 650 000 | 53 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Петрушино д. | 52 м² | 16 сот. | 4 500 000 | 86 538 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Вертолет СНТ | 46,3 м² | 12 сот. | 2 900 000 | 62 635 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Рудне-Никитское д. | 50 м² | 20 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Авсюнино д. | 50 м² | 14 сот. | 3 600 000 | 72 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Авсюнино д. | 47,8 м² | 13 сот. | 4 000 000 | 83 682 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Лира СНТ | 54 м² | 20 сот. | 1 600 000 | 29 630 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Рудне-Никитское д. | 45 м² | 7,9 сот. | 3 950 000 | 87 778 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Мальково д. | 48 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 72 917 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Орион СНТ | 55 м² | 10 сот. | 460 000 | 8 364 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом из бревна, построенный в 1931 году. Одноэтажное строение площадью 50,2 м2 расположено на участке 15 соток. В доме одна спальная комната и одна кухня-столовая. В 2015 г. Была полностью отремонтирована крыша, что позволит обустроить второй этаж( мансарду), также заменены окна, на пластиковый стеклопакет. На территории имеется колодец для водоснабжения, погреб выложенный из кирпича. Газ проходит по границе участка, что облегчает подключение. Также доступно кабельное/цифровое ТВ Триколор. Участок полностью огорожен по периметру. Выезд и подъезд к дому с двух сторон, с главной дороги и внутри деревне. Что очень комфортно. Дом оборудован террасой. Транспортная доступность: автобусная остановка в шаговой доступности, в 10 минутах езды железнодорожная станция Авсюнино. В шаговой доступности находится магазин, что делает проживание здесь удобным и комфортным. Один взрослый собственник, без обременений, прописанных граждан нет.