Егорьевское ш., 88 км от МКАД
Дубрава-2 СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 90,5 м², участок 12 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,95 млн; первая цена 4,95 млн ₽ от 03.12.2025.
Рейтинг 31/100 · уверенность 59 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 394 тыс. → дом ≈3,11 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 28 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈1,51 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,23 млн / целевая ≈5,61 млн / пессимист. ≈4,99 млн → от пессимистичной прибыль ≈501 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 11 %.
Коммуникации: скважина; септик; в описании: печь.
До ст. Егорьевск I ≈10,3 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7764
Рейтинг 31/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 22 % | 9.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 36 % | 2.2 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 835 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 394 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 106 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 320 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Щеголево д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Щеголево д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Щеголево д. | 8 сот. | 255 000 | 31 875 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Щеголево д. | 11 сот. | 350 000 | 31 818 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Щеголево д. | 11 сот. | 450 000 | 40 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Щеголево д. | 7 сот. | 370 000 | 52 857 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Маловская д. | 11 сот. | 830 000 | 75 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Юрцово д. | 14 сот. | 499 999 | 35 714 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Луки д. | 12 сот. | 120 000 | 10 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Луки д. | 11 сот. | 400 000 | 36 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 510 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 125 / 62 681 / 90 556 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 233 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 921 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 610 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 986 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 501 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Семеновская д. | 100 м² | 8 сот. | 6 700 000 | 67 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Изумруд СНТ | 64 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 28 125 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Надежда СНТ | 77,3 м² | 6,4 сот. | 7 000 000 | 90 556 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Двойни д. | 65 м² | 10 сот. | 3 300 000 | 50 769 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Иншаково д. | 103,7 м² | 13,9 сот. | 6 500 000 | 62 681 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.12.2025 | 4 950 000 | история площадки |
| 12.01.2026 | 4 750 000 (−200 000) | история площадки |
| 10.05.2026 | 3 750 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 3 550 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 3 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 09.10.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 3 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 3 500 000 (+150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Id: 127154617. В продаже 2-х этажный жилой дом 90,5м2 на земельном участке 12 соток в снт "Красная лента" Егорьевского района Московской области. Объект расположен в красивом, живописном, экологически чистом районе Московской области, в 10мин. Езды от г. Егорьевска, Дом построен на ленточном фундаменте, 3 комнаты, окна пластиковые, для холодного времени года установлена хорошая печь для обогрева. Межевание есть, дом оформлен, под прописку без проблем Территория огорожена, есть скважина, септик, летняя кухня. Участок правильной формы, ровный и сухой, посажены красивые туи и плодово-ягодные культуры. В собственности более 5 лет, 1 собственник, без запретов и обременений. Юридически сопроводим сделку, чтобы провести её максимально удобно и безопасно, с заботой о Вас "Самолёт Плюс". Звоните!