Егорьевское ш., 96 км от МКАД
Шатурторф пос., Шатура гор. округ
Дом 46,8 м², участок 16 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 4,2 млн ₽ от 19.06.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 62 %
Земля ≈27 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 430 тыс. → дом ≈3,07 млн ₽, 66 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈936 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,24 млн / целевая ≈2,01 млн / пессимист. ≈1,79 млн → от пессимистичной прибыль −2,12 млн ₽, маржа −119 %, ROI −54 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Шатурторф ≈2,2 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈2 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7760
Рейтинг 19/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 26 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 430 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 070 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 65 598 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Шатурторф пос. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шатурторф пос. | 20 сот. | 650 000 | 32 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шатурторф пос. | 20 сот. | 650 000 | 32 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шатурторф пос. | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шатурторф пос. | 25 сот. | 1 200 000 | 48 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шатурторф пос. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шатурторф пос. | 15 сот. | 350 000 | 23 333 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шатурторф пос. | 13 сот. | 850 000 | 65 385 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рассвет СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 936 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 842 / 47 472 / 71 111 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 236 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 124 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 012 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 789 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 122 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −119 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Радуга 3 СНТ | 54,1 м² | 10 сот. | 1 900 000 | 35 120 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Космос СНТ | 50 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 36 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | 46,8 м² | 8,6 сот. | 2 500 000 | 53 419 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | Байкал-Лесная поляна СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 48 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рассвет СНТ | 38 м² | 8 сот. | 830 000 | 21 842 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шатурторф пос. | 36 м² | 10 сот. | 1 690 000 | 46 944 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | 51 м² | 20 сот. | 3 500 000 | 68 627 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.9 км | 45,2 м² | 13 сот. | 3 000 000 | 66 372 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4 км | Машиностроитель СНТ | 54,7 м² | 12 сот. | 1 650 000 | 30 165 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Запутное д. | 45 м² | 13,5 сот. | 3 200 000 | 71 111 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.06.2026 | 4 200 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 500 000 (−700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом (блок жилого дома) с земельным участком. Общая площадь дома фактически 76 кв. М., включая две закрытые веранды. Газ проходит по границе. Участок ровный, сухой. Посажены ягодные кустарники и фруктовые деревья. Спокойные соседи. Тихое место, экологически чистое, развитая инфраструктура в доступности. Разумный торг реальному покупателю. Услуги посредников не нужны.