Новорязанское ш., 96 км от МКАД
Разлив СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 42,9 м², участок 5 сот., щитовой, 2005 год.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 08.08.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 61 %
Земля ≈186 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 930 тыс. → дом ≈1,47 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 34 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈758 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,51 млн / целевая ≈1,36 млн / пессимист. ≈1,21 млн → от пессимистичной прибыль −1,59 млн ₽, маржа −132 %, ROI −57 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; газ — баллоны; отопление — нет; в описании: баня.
До ст. Егорьевск I ≈2,1 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №776
Рейтинг 12/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 185 938 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 930 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 470 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 266 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Юбилейный СНТ | 4,8 сот. | 600 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 8,2 сот. | 2 220 000 | 270 732 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 8 сот. | 2 150 000 | 268 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 13,3 сот. | 3 350 000 | 251 880 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Нечаевский СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 8 сот. | 1 750 000 | 218 750 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 758 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 626 / 39 398 / 58 550 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 509 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 434 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 358 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 207 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 591 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −132 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Огонек СНТ | 34,2 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 33 626 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Заречье СНТ | 42 м² | 5,5 сот. | 1 800 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Ягодка СТ | 32 м² | 4,7 сот. | 1 150 000 | 35 938 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Овчагино д. | 53,8 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 58 550 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.08.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в Егорьевске, СНТ Разлив Участок 5 соток, ровный, ухоженный. Дом летний, 42.9 квадратных метров, двухэтажный. Фундамент из бетонных блоков стоит крепко, без проблем. В доме косметический ремонт. На первом этаже кухня и комната, на втором 2 спальни. Вода и газ В доме проведена холодная и горячая вода, питьевая воду возить не надо. На участке есть колодец, из него вода техническая, для полива теплиц и сада в самый раз. Газ в баллонах, плита есть, готовить удобно. Участок и постройки На участке две теплицы, а также есть баня. В саду растут яблони, груша,слива, смородина,малина и крыжовник все плодоносит, урожай собираем каждый год. Мебель в подарок В доме остается мебель: диван, кровать, шкафы, кухонный стол, тумбочки. Первое время ничего не надо докупать приезжайте с вещами и живите. Расположение и соседи Дача прямо в черте города, до магазина пешком 5 минут . Соседи спокойные, тихие, никто не мешает. На территории СНТ три пруда, в одном можно купаться летом. Документы Все документы в порядке, продаю без посредников и риелторов. Звоните в любое время, приезжайте, покажу дом, участок, баню и все остальное. Отвечу на все вопросы на месте.