Егорьевское ш., 46 км от МКАД
Керамик-2 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 60 м², участок 10 сот., пенобетон.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 20.08.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 63 %
Земля ≈84 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 840 тыс. → дом ≈2,66 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,54 млн / целевая ≈2,29 млн / пессимист. ≈2,03 млн → от пессимистичной прибыль −2,04 млн ₽, маржа −100 %, ROI −50 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Шевлягино ≈2,3 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7758
Рейтинг 23/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 005 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 840 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 660 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Янтарь СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Керамик-2 СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лето СНТ | 8,1 сот. | 850 000 | 104 938 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лето СНТ | 9,5 сот. | 2 000 000 | 210 526 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лужайка СНТ | 16 сот. | 2 700 000 | 168 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Березка СНТ | 9,3 сот. | 800 000 | 86 022 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Солнышко-1 СНТ | 8 сот. | 3 750 000 | 468 750 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Буровик СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Буровик СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Минино д. | 7,4 сот. | 550 000 | 74 324 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 712 / 40 970 / 64 222 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 541 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 414 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 287 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 033 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 042 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −100 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | Асташково д. | 78 м² | 5 сот. | 4 900 000 | 62 821 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Фрязево пос. | 45 м² | 10 сот. | 2 890 000 | 64 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Отдых СНТ | 60 м² | 5 сот. | 2 599 998 | 43 333 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Шевлягино КП | 59,8 м² | 7 сот. | 2 450 000 | 40 970 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Кристалл СНТ | 60 м² | 6,8 сот. | 1 700 000 | 28 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Горизонт СНТ | 64 м² | 7 сот. | 2 300 000 | 35 938 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Антоново д. | 60 м² | 11,3 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Имени 50-летия Октября СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Минино д. | 65 м² | 7 сот. | 2 300 000 | 35 385 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Союзпромпроект СНТ | 60,7 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 24 712 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом площадью 60 м2 из пеноблоков с косметическим ремонтом. В доме три комнаты, что позволяет комфортно разместиться небольшой семье. На территории Снт расположен ухоженный участок в 10 соток с плодовыми деревьями и кустарниками, на котором находится баня отличное место для отдыха. Дом оснащен колодцем для водоснабжения. Санузел находится на улице. Для любителей природы предусмотрена терраса или веранда, где можно наслаждаться свежим воздухом. Транспортная доступность обеспечена железнодорожной станцией поблизости. В шаговой доступности магазин, что делает проживание здесь еще более комфортным. Риэлтерам не звонить.