Егорьевское ш., 45 км от МКАД
Аверкиево д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 109,8 м², участок 26,5 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 12.06.2026.
Рейтинг 56/100 · уверенность 63 %
Земля ≈131 тыс. ₽/сот. × 26,5 сот. = 3,48 млн → дом ≈21 тыс. ₽, 191 ₽/м² дома (радиус 6 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈2,1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,62 млн / целевая ≈6,86 млн / пессимист. ≈6,1 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,03 млн ₽, маржа 17 %, ROI 20 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Шевлягино ≈6,8 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7755
Рейтинг 56/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 41 % | 17.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 63 % | 3.8 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 131 267 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 3 479 000 ₽ (26,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 21 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 191 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Бразуново д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Бразуново д. | 13 сот. | 1 990 000 | 153 077 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Бразуново д. | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Бразуново д. | 8,5 сот. | 1 200 000 | 141 176 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ручеек СНТ | 8,7 сот. | 1 212 400 | 139 356 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Часовня д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Часовня д. | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Часовня д. | 12,3 сот. | 750 000 | 60 976 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Дергаево д. | 10 сот. | 6 990 000 | 699 000 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Семеново д. | 6,5 сот. | 1 200 000 | 184 615 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 109,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 096 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 157 / 72 000 / 110 526 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 625 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 244 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 862 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 100 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 029 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Алферово д. | 101 м² | 24 сот. | 13 000 000 | 128 713 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Бразуново д. | 90 м² | 30 сот. | 8 700 000 | 96 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Сеченка Парк КП | 115,7 м² | 15 сот. | 5 700 000 | 49 265 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Вороново д. | 102 м² | 24 сот. | 4 300 000 | 42 157 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Логиново д. | 104 м² | 21 сот. | 5 800 000 | 55 769 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Смолево д. | 103,8 м² | 30 сот. | 8 200 000 | 78 998 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Фрязино д. | 103 м² | 30 сот. | 8 500 000 | 82 524 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Малыгино д. | 95 м² | 30 сот. | 10 500 000 | 110 526 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Промстройпроект СНТ | 100 м² | 18 сот. | 7 200 000 | 72 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Лужайка СНТ | 90 м² | 16 сот. | 4 700 000 | 52 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 539411. Продам дом на участке 26,5 соток. Дом деревянный, требует ремонта, свет подведен. Газа в деревне нет. Асфальтированный подъезд, тихое и спокойное место, вдали от шума и суеты. Многие соседи живут на постоянной основе. На участке есть баня в хорошем состоянии, залит ленточный фундамент под дом с цокольным этажом. Хорошее расположение деревни: рядом остановка общественного транспорта, до города Павловский Посад 7 минут. В собственности более 20 лет, никто не прописан, все документы готовы к сделке.