Егорьевское ш., 78 км от МКАД
Восход-2 СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 16 м², участок 4,7 сот.
Цена 430 тыс. ₽; цена не менялась с 05.10.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 55 %
Земля рядом ≈159 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈320 тыс., покупка после торга ≈366 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈580 тыс. / целевая ≈522 тыс. / пессимист. ≈464 тыс. → от пессимистичной прибыль −222 тыс. ₽, маржа −48 %, ROI −32 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Егорьевск II ≈2,9 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7752
Рейтинг 14/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 6.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 6.6 |
| участок | 5 | 6 % | 0.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 158 906 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 747 000 ₽ (4,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | СНТ Труженик | 3,6 сот. | 700 000 | 194 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Авиатор-2 СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 8 сот. | 2 600 000 | 325 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 28 сот. | 6 500 000 | 232 143 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 8 сот. | 1 485 000 | 185 625 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Пантелеево д. | 33 сот. | 4 500 000 | 136 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 8 сот. | 3 800 000 | 475 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Солнечное СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 16 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 38 354 / 50 000 |
| цена объекта | 430 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 365 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 580 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 551 000 ₽ |
| продажа: целевая | 522 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 464 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -221 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Башмачок-1 СНТ | 15 м² | 4,3 сот. | 710 000 | 47 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Возрождение ТСН | 15 м² | 6,3 сот. | 750 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Старт-2 СНТ | 15 м² | 6 сот. | 710 000 | 47 333 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Яблонька-2 СНТ | 16 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 84 375 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Лесной СНТ | 16 м² | 4,5 сот. | 400 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | 15 м² | 5 сот. | 750 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.1 км | Некрасовка СНТ | 18 м² | 6,6 сот. | 380 000 | 21 111 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | 50 лет Победы СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 77 778 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Росинка-3 СНТ | 16 м² | 6 сот. | 470 000 | 29 375 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Михали д. | 15 м² | 6 сот. | 250 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.10.2026 | 430 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 430 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дачный участок в Снт. На участке расположен ветхий домик с пристройкой (не оформлено), электричество заведено, колодец. Земля обработана, плодовые деревья. Проведено межевание, один собственник.