Егорьевское ш., 78 км от МКАД
Лесная Поляна-2 СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 25 м², участок 6 сот.
Цена 400 тыс. ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 52 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 466 тыс. → дом −66 тыс. ₽, −3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 16 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈340 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈750 тыс. / целевая ≈675 тыс. / пессимист. ≈600 тыс. → от пессимистичной прибыль −240 тыс. ₽, маржа −40 %, ROI −29 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Егорьевск I ≈2,1 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7751
Рейтинг 16/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 727 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 466 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −66 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −2 640 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Лесная Поляна-2 СНТ | 6,6 сот. | 600 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6 сот. | 1 850 000 | 308 333 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Лесная Ягода СНТ | 6 сот. | 440 000 | 73 333 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 5,3 сот. | 1 750 000 | 330 189 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Кукшево д. | 22 сот. | 750 000 | 34 091 | в продаже 29.09.2020 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Кукшево д. | 12,8 сот. | 1 350 000 | 105 469 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 10 сот. | 4 600 000 | 460 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 10 сот. | 4 600 000 | 460 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 21,5 сот. | 7 900 000 | 367 442 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 600 / 30 000 / 54 167 |
| цена объекта | 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 340 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 750 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 712 000 ₽ |
| продажа: целевая | 675 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 600 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -240 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Весенний Аромат СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | 25 м² | 5 сот. | 1 100 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.2 км | Лесной СНТ | 25 м² | 4,6 сот. | 390 000 | 15 600 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Михали д. | 25 м² | 6 сот. | 700 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Возрождение ТСН | 24 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 54 167 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Дружба СНТ | 27 м² | 4,4 сот. | 459 999 | 17 037 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Экспресс СНТ | 25 м² | 9 сот. | 550 000 | 22 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | 27 м² | 5 сот. | 900 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.6 км | Осташово СНТ | 25 м² | 6 сот. | 800 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Сосновый Бор СНТ | 27 м² | 8 сот. | 700 000 | 25 926 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 400 000 |
Описание
Cвой уголок леca, не выезжая из горoда. Этo тот peдкий cлучaй, кoгда вы нe выбирaeтe мeжду "лeсом" и "асфальтoм" здecь есть и то, и дpугoe. Почему он ocобeнный: Вoздух и cтeны. Учacтoк наxодится пpямо в леcнoм маccивe. Этo не пpoстo cтpoйкa в пoлe это cосны за зaбоpом, птицы по утpaм и чиcтый кислород круглый год. Но при этом мы не уезжаем за тридевять земель: участок находится в черте города. Квадратный, ровный и сухой (без сюрпризов в виде болота весной). Две дороги одна свобода. Это мой любимый пункт. В Снт есть два полноценных подъезда: 1. Со стороны Больничного комплекса. 2. Через улицу Сосновую. Кому мы его продаем? Тем, кто хочет свой дачный дом, но не хочет зависеть от далекого такси. Тем, кто ценит время (доехать до центра быстро) и здоровье (лес под боком). Звоните, расскажу все детали и договоримся на просмотр участка!