Егорьевское ш., 96 км от МКАД
Садко СНТ, Шатура гор. округ
Дача 15 м², участок 6 сот.
Цена 460 тыс. ₽, снижали с 700 тыс.; первая цена 700 тыс. ₽ от 28.10.2025.
Рейтинг 18/100 · уверенность 54 %
Земля ≈21 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 125 тыс. → дом ≈335 тыс. ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–33 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈391 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈417 тыс. / целевая ≈375 тыс. / пессимист. ≈334 тыс. → от пессимистичной прибыль −357 тыс. ₽, маржа −107 %, ROI −52 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шатурторф ≈2,4 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈2 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7750
Рейтинг 18/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 7.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 20 769 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 125 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 335 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Садко СНТ | 15 сот. | 160 000 | 10 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Садко СНТ | 10 сот. | 200 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Садко СНТ | 6,6 сот. | 395 000 | 59 848 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Садко СНТ | 13,5 сот. | 200 000 | 14 815 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Садко СНТ | 39 сот. | 900 000 | 23 077 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Слобода д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Слобода д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Слобода д. | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Слобода д. | 14 сот. | 1 350 000 | 96 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Петровское с. | 18,9 сот. | 500 000 | 26 455 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 833 / 27 722 / 33 333 |
| цена объекта | 460 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 391 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 417 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 396 000 ₽ |
| продажа: целевая | 375 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 334 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -357 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −107 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Спектр сад. уч. | 15 м² | 6 сот. | 350 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Дружба СНТ | 15 м² | 5 сот. | 450 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Дружба СНТ | 15 м² | 4 сот. | 500 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | 16,3 м² | 6 сот. | 470 000 | 28 834 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7 км | Озерки СНТ | 17,5 м² | 6 сот. | 430 000 | 24 571 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Радуга СНТ | 12 м² | 8 сот. | 400 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | 12 м² | 6 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.4 км | Дружба СНТ | 12 м² | 5,5 сот. | 625 000 | 52 083 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Швейник СНТ | 12 м² | 6 сот. | 300 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Мебельщик СТ | 18 м² | 7 сот. | 499 000 | 27 722 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.10.2025 | 700 000 | история площадки |
| 31.12.2025 | 680 000 (−20 000) | история площадки |
| 30.03.2026 | 660 000 (−20 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 620 000 (−40 000) | история площадки |
| 26.06.2026 | 600 000 (−20 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 580 000 (−20 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 550 000 (−30 000) | история площадки |
| 27.09.2026 | 490 000 (−60 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 460 000 (−30 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 460 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок ровный, есть свет, рядом 2 соседа, очень тихо. Земля пригодна для выращивания культур.