Егорьевское ш., 84 км от МКАД
Лира СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 24 м², участок 8 сот., щитовой.
Цена 540 тыс. ₽, снижали с 700 тыс.; первая цена 700 тыс. ₽ от 24.07.2024.
Рейтинг 16/100 · уверенность 63 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 340 тыс. → дом ≈200 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 16 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈380 тыс., покупка после торга ≈459 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈694 тыс. / целевая ≈625 тыс. / пессимист. ≈555 тыс. → от пессимистичной прибыль −284 тыс. ₽, маржа −51 %, ROI −34 %.
Коммуникации: вода — есть.
До ст. Заполицы ≈1,9 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7740
Рейтинг 16/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 340 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 200 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лира СНТ | 10,6 сот. | 200 000 | 18 868 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Орион СНТ | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Орион СНТ | 10 сот. | 370 000 | 37 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Заполицы д. | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Заполицы д. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Зворково д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Зворково д. | 14 сот. | 900 000 | 64 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Зворково д. | 8 сот. | 430 000 | 53 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Запутное д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Запутное д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 207 / 27 935 / 50 000 |
| цена объекта | 540 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 459 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 694 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 659 000 ₽ |
| продажа: целевая | 625 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 555 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -284 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.5 км | Росинка-6 7 8 СНТ | 25 м² | 12 сот. | 700 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Рассвет СНТ | 24,7 м² | 5,3 сот. | 690 000 | 27 935 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Энергетик СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 88 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Дубок СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 46 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Спектр сад. уч. | 27,5 м² | 6 сот. | 700 000 | 25 455 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Сосенки-4 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 650 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Южный-5 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 590 000 | 19 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Солнечное СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Озерки СНТ | 17,5 м² | 6 сот. | 430 000 | 24 571 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Рассвет СНТ | 29 м² | 5,1 сот. | 470 000 | 16 207 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.07.2024 | 700 000 | история площадки |
| 26.03.2025 | 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 21.04.2025 | 630 000 (−20 000) | история площадки |
| 22.04.2025 | 600 000 (−30 000) | история площадки |
| 20.05.2025 | 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.10.2025 | 540 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 540 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача. Дом щитовой, утеплённый 2 этажа на участке 8 соток в садовом товариществе Лира. На участке есть вода ( колонка), электричество 380v, кусты смородины, малина. Садовое товарищество окружено лесом. В лесу много ягод и грибов. Проезд Казанская Ж. Д. До станции Заполицы или от Куровской 14 км. На автобусе. Один собственник с 2003г.