Егорьевское ш., 93 км от МКАД
Тюльпан СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 18 м², участок 12 сот., кирпич.
Цена 650 тыс. ₽, снижали с 900 тыс.; первая цена 900 тыс. ₽ от 29.04.2025.
Рейтинг 15/100 · уверенность 55 %
Земля ≈23 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 271 тыс. → дом ≈379 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–38 тыс. ₽/м², медиана 24 тыс.
Ремонт ≈360 тыс., покупка после торга ≈552 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈505 тыс. / целевая ≈454 тыс. / пессимист. ≈404 тыс. → от пессимистичной прибыль −508 тыс. ₽, маржа −126 %, ROI −56 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Егорьевск I ≈15,2 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈2 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7736
Рейтинг 15/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 2.3 |
| торг | 5 | 89 % | 6.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 5.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 22 546 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 271 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 379 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 056 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Тюльпан СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Букишино д. | 6 сот. | 130 000 | 21 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Букишино д. | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фильчаково д. | 17,1 сот. | 420 000 | 24 561 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Раздолье-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фильчаково д. | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фильчаково д. | 14 сот. | 190 000 | 13 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фильчаково д. | 16 сот. | 350 000 | 21 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фильчаково д. | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Фильчаково д. | 17 сот. | 690 000 | 40 588 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 24 345 / 37 500 |
| цена объекта | 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 552 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 505 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 480 000 ₽ |
| продажа: целевая | 454 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 404 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -508 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −126 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Сапожок СНТ (Песье д.) | 20 м² | 6 сот. | 370 000 | 18 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Астанино д. | 16 м² | 7 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | 50 лет Победы СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 77 778 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Горка СНТ | 20 м² | 6 сот. | 650 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Букишино д. | 21 м² | 6 сот. | 550 000 | 26 190 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Мир СТ | 16 м² | 6 сот. | 490 000 | 30 625 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Яблонька-2 СНТ | 16 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 84 375 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Бруски СНТ | 20 м² | 6,6 сот. | 350 000 | 17 500 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Русское поле СНТ | 20 м² | 6 сот. | 450 000 | 22 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Михали д. | 15 м² | 6 сот. | 250 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2025 | 900 000 | история площадки |
| 01.07.2025 | 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 31.07.2025 | 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 650 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается два садовых дома общей площадью 18 кв. М. И 16 кв. М на участке 12 соток(участок ровный, правильной формы, не возделан), расположенные в 17 километрах от города Егорьевска М. О. На территории Снт "Тюльпан" возле деревни Фильчаково Егорьевского района Московской области, первый дом каркасно-щитовой, крыша метало черепица, фундамент бетонные блоки, второй дом кирпичный, фундамент бетон ленточный. Самое главное участок расположен в живописном месте рядом лес, где море грибов. Остановка общественного транспорта в 7 мин. Ходьбы. Документы готовы к сделке. Спешите приобрести.