Егорьевское ш., 63 км от МКАД
Мичуринец СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 36 м², участок 6,9 сот., сэндвич-панели.
Цена 700 тыс. ₽, снижали с 1 млн; первая цена 1 млн ₽ от 09.10.2024.
Рейтинг 55/100 · уверенность 55 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 6,9 сот. = 776 тыс. → дом −76 тыс. ₽, −2 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 24 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈595 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,91 млн / целевая ≈1,72 млн / пессимист. ≈1,53 млн → от пессимистичной прибыль ≈314 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 26 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Дулёво ≈5 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7734
Рейтинг 55/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 52 % | 25.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 11.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 5.5 |
| участок | 5 | 26 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 112 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 776 000 ₽ (6,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −76 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −2 111 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мичуринец СНТ | 5,5 сот. | 570 000 | 103 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Глебово д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Стенино д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Коротково д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Коротково д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Радованье д. | 10 сот. | 1 750 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Запрудино д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дуброво д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Дуброво д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Дуброво д. | 8,5 сот. | 1 350 000 | 158 824 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 750 / 52 262 / 59 829 |
| цена объекта | 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 595 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 911 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 815 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 720 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 529 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 314 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Машиностроитель СНТ | 40 м² | 6 сот. | 950 000 | 23 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Старт-1 СНТ | 35,1 м² | 10 сот. | 2 100 000 | 59 829 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Нерское СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 45 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Малиновка СДТ | 42 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 59 524 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.10.2024 | 1 000 000 | история площадки |
| 16.04.2025 | 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 71728752 Эксклюзивное предложение. Московская область, Орехово-Зуевский район, Снт "Мичуринец", севернее д. Глебово. Учacтoк 4,89 соток, по Eгopьeвcкoму шocce 88км, удобно добираться (м. Выхино) ЖД "Выхино" до ЖД станции "Куровское",16 минут на автобусе 22 (8 остановок). Общее время в пути 2 часа. Снт охраняется, убираются дороги, вывоз централизованно мусор, дренажные канавы. Участок с постройкой (дом из бруса обшитый внутри вагонкой, а с наружи штукатуркой.). Электричество подведено, есть отопление от печки идет разводка на батареи., на участке скважина, туалет на улице. В 15 минут ходьбы место для купания (песочный карьер). Участок сухой! Дом из бруса 100/100 3 комнаты на 1-м этаже и одна на 2-ом. Электричество 220 вольт. Свои 2-е скважины по 6 метров. Беседка. Уличный туалет и душ. Летняя кухня. Хорошие соседи. Оперативный показ Быстрый выход на сделку. Оформлен и дом и земля. Оперативный показ (ключи).