Егорьевское ш., 93 км от МКАД
Тюльпан СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 52,8 м², участок 6 сот.
Цена 680 тыс. ₽, снижали с 750 тыс.; первая цена 750 тыс. ₽ от 23.05.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 53 %
Земля ≈23 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 135 тыс. → дом ≈545 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 12 тыс.–32 тыс. ₽/м², медиана 21 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈578 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,14 млн / целевая ≈1,02 млн / пессимист. ≈910 тыс. → от пессимистичной прибыль −724 тыс. ₽, маржа −80 %, ROI −44 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Егорьевск I ≈15,2 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈2 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7733
Рейтинг 20/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.9 |
| торг | 5 | 62 % | 4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 13.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 22 546 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 135 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 545 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 322 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Тюльпан СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Букишино д. | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фильчаково д. | 17,1 сот. | 420 000 | 24 561 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Раздолье-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фильчаково д. | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фильчаково д. | 14 сот. | 190 000 | 13 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фильчаково д. | 16 сот. | 350 000 | 21 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фильчаково д. | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Фильчаково д. | 17 сот. | 690 000 | 40 588 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Березка-8 СНТ | 8 сот. | 170 000 | 21 250 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 056 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 000 / 20 536 / 32 500 |
| цена объекта | 680 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 578 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 137 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 080 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 023 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 910 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -724 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −80 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Сапожок СНТ (Песье д.) | 50 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 32 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Горка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 600 000 | 12 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Щеголево-1 СНТ | 51 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 29 412 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Электрон СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 32 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Березка-6 СНТ | 56 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 20 536 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Приволье СНТ | 60 м² | 7 сот. | 1 950 000 | 32 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Сапожок СНТ (Песье д.) | 45 м² | 6 сот. | 800 000 | 17 778 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Полбино д. | 50 м² | 7 сот. | 690 000 | 13 800 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Лазаревка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 900 000 | 18 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Родничок СНТ | 53,8 м² | 5 сот. | 3 149 999 | 58 550 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2025 | 750 000 | история площадки |
| 31.12.2025 | 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.02.2026 | 690 000 (−10 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 680 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 680 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом расположен в экологически чистом районе. Снт Тюльпан участок правильной формы отмежеван 6 соток, есть возможность докупить еще 6 сот. Круглогодичный асфальтированный подъезд. Рядом лес, родник, водоём.