Егорьевское ш., 92 км от МКАД
Цветмет СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 72 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 700 тыс. ₽, снижали с 900 тыс.; первая цена 900 тыс. ₽ от 25.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 28/100 · уверенность 65 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 254 тыс. → дом ≈446 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 16 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈595 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,59 млн / целевая ≈2,33 млн / пессимист. ≈2,07 млн → от пессимистичной прибыль ≈34 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 2 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Шатурторф ≈12,2 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈2 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7731
Рейтинг 28/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 3 % | 1.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 22 % | 1.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 97 % | 14.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 344 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 254 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 446 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 194 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Халтурино д. | 32 сот. | 1 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Радист СНТ | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Олимпиец СНТ | 10,5 сот. | 650 000 | 61 905 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Олимпиец СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Белавино д. | 16 сот. | 710 000 | 44 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Белавино д. | 20 сот. | 1 650 000 | 82 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Лыщиково д. | 15 сот. | 680 000 | 45 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Стрела СНТ | 5 сот. | 190 000 | 38 000 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Стрела СНТ | 6 сот. | 195 000 | 32 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Дорофеево д. | 13 сот. | 950 000 | 73 077 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 663 / 35 135 / 55 000 |
| цена объекта | 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 595 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 586 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 457 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 327 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 069 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 34 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | Родник СНТ | 74 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 35 135 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Вертолет-1 СНТ | 69,6 м² | 5,5 сот. | 3 200 000 | 45 977 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 11.9 км | Радуга СНТ | 60,5 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 34 711 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Вертолет-1 СНТ | 80 м² | 5 сот. | 4 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Вертолет-1 СНТ | 83 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 15 663 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Рассвет СНТ | 57 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 17 544 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Вертолет-1 СНТ | 60 м² | 5,5 сот. | 3 300 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Южный-4 СНТ | 84 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 26 190 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Мебельщик СТ | 52,2 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 47 893 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 900 000 | история площадки |
| 10.08.2026 | 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 27.09.2026 | 720 000 (−30 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 700 000 (−20 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный участок 6 соток в составе Снт "Цветмет" напрямую от собственника. Жилое Снт, организовано~40 лет назад, невысокие членские взносы, асфальтовая дорога до ворот Снт. Участок первый при въезде, соседний от сторожки председателя правления Снт. В 8 мин. Ходьбы от участка автобусная остановка. Рядом речка Кривечка. На территории участка дом (на фото черный) в черновой отделке, крепкий. Цоколь дома из кирпича, а стены каркасно-досчатые. В доме 3 комнаты: две на первом этаже и одна на втором. Внутренняя остекленная веранда. Вода и электричество есть внутри Снт по забору с возможностью провести все коммуникации на участок. Цена 150 тыс. Руб. За сотку. Возможен умеренный торг.