Егорьевское ш., 100 км от МКАД
Машиностроитель СНТ, Шатура гор. округ
Дача 24 м², участок 6,5 сот., брус.
Цена 700 тыс. ₽, снижали с 900 тыс.; первая цена 900 тыс. ₽ от 08.07.2025.
Рейтинг 16/100 · уверенность 53 %
Земля ≈25 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 162 тыс. → дом ≈538 тыс. ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 16 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈380 тыс., покупка после торга ≈595 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈888 тыс. / целевая ≈799 тыс. / пессимист. ≈710 тыс. → от пессимистичной прибыль −265 тыс. ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Шатура ≈4,3 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈2 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7730
Рейтинг 16/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 107 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.9 |
| участок | 5 | 23 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 25 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 162 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 538 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 417 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Озерки СНТ | 8 сот. | 195 000 | 24 375 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Голубые Озера СНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Голубые Озера СНТ | 6 сот. | 80 000 | 13 333 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Энергетик СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Северная Грива пос. | 20 сот. | 800 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Северная Грива пос. | 12 сот. | 380 000 | 31 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | 15 сот. | 380 000 | 25 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | Рассвет СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 000 / 33 748 / 79 600 |
| цена объекта | 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 595 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 888 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 844 000 ₽ |
| продажа: целевая | 799 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 710 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -265 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Рассвет СНТ | 25 м² | 6 сот. | 530 000 | 21 200 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | 24 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.1 км | Дружба СНТ | 25 м² | 4,4 сот. | 400 000 | 16 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Мебельщик СТ | 25 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 79 600 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Мебельщик СТ | 27 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 46 296 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Дружба-2 СНТ | 30 м² | 4,5 сот. | 550 000 | 18 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2025 | 900 000 | история площадки |
| 31.07.2025 | 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.10.2025 | 900 000 (+100 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 700 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача. Каркасный одноэтажный дом 24кв. М, 2014 года постройки расположен на участке 6,5 соток в Снт с асфальтированным подъездом. Внутренняя отделка не закончена. Водоснабжение из центрального водопровода Снт. Вода подведена в дом. Туалет и душ находятся в доме. Так же, на участке находится старый дом площадью 36 кв. М. В два этажа, с верандой-кухней, двумя комнатами на первом этаже и одной комнатой на втором. Есть сад с плодовыми деревьями и кустарниками. Также имеются: хозблок, закрытая веранда, уличный туалет, летний душ, дровеник. Продажа от собственника, без посредников. Без торга.