Егорьевское ш., 95 км от МКАД
Сапожок СНТ (Песье д.), Егорьевск гор. округ
Дача 25 м², участок 6 сот.
Цена 700 тыс. ₽, снижали с 950 тыс.; первая цена 950 тыс. ₽ от 14.05.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 58 %
Земля ≈25 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 148 тыс. → дом ≈552 тыс. ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 16 тыс.–40 тыс. ₽/м², медиана 23 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈595 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈549 тыс. / целевая ≈494 тыс. / пессимист. ≈439 тыс. → от пессимистичной прибыль −556 тыс. ₽, маржа −127 %, ROI −56 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: скважина, колодец.
До ст. Егорьевск I ≈16,8 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈2 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7729
Рейтинг 12/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.5 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 24 671 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 148 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 552 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 080 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сапожок СНТ (Песье д.) | 5,8 сот. | 350 000 | 60 345 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Песье д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Раздолье-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Астанино д. | 16 сот. | 400 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Тюльпан СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Тюльпан СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Фильчаково д. | 17,1 сот. | 420 000 | 24 561 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Фильчаково д. | 14 сот. | 190 000 | 13 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Фильчаково д. | 16 сот. | 350 000 | 21 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Фильчаково д. | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 600 / 23 000 / 40 000 |
| цена объекта | 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 595 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 549 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 522 000 ₽ |
| продажа: целевая | 494 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 439 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -556 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −127 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Астанино д. | 25 м² | 7 сот. | 599 999 | 24 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Тюльпан СНТ | 26 м² | 6 сот. | 740 000 | 28 462 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Экспресс СНТ | 25 м² | 9 сот. | 550 000 | 22 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Лесной СНТ | 25 м² | 4,6 сот. | 390 000 | 15 600 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Металлург СНТ | 25 м² | 6 сот. | 400 000 | 16 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Михали д. | 25 м² | 6 сот. | 700 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Букишино д. | 21 м² | 6 сот. | 550 000 | 26 190 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Песье д. | 20 м² | 6 сот. | 399 990 | 20 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сапожок СНТ (Песье д.) | 20 м² | 6 сот. | 370 000 | 18 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Весенний Аромат СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2026 | 950 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 850 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 700 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в Снт "Сапожок". Товарищество расположено в Егорьевском муниципальном округе Московской области. Идеальный вариант для любителей сада и отдыха на природе! Удобный подъезд по хорошей дороге, круглогодичный доступ. Участок 6 соток очень ухоженный, плодородный, без заболоченности. Множество плодоносящих кустов (смородина черная, красня, белая, крыжовник) и деревьев (яблони, слива). Урожай можно будет собрать уже в этом году. Роскошь цветов: благоухающий жасмин, многолетники и яркие клумбы. На участке имеется добротный летний домик площадью 25 кв. М. (спальня, кухня и терраса), летний душ, туалет на улице. Коммуникации: - электричество заведено в дом, счетчик свой. - вода: колодец из 4 колец и скважина. Тихое, уютное, живописное место. Хорошие соседи. Лес рядом. Один взрослый собственник. Быстрый выход на сделку.