Егорьевское ш., 92 км от МКАД
Спектр сад. уч., Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 700 тыс. ₽, поднимали с 600 тыс.; первая цена 600 тыс. ₽ от 10.10.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 61 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 225 тыс. → дом ≈475 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 13 тыс.–25 тыс. ₽/м², медиана 21 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈595 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈931 тыс. / целевая ≈838 тыс. / пессимист. ≈745 тыс. → от пессимистичной прибыль −750 тыс. ₽, маржа −101 %, ROI −50 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Шатурторф ≈4,2 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈2 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7722
Рейтинг 21/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 87 % | 12.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 225 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 475 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Рот Фронт сад. уч. | 8 сот. | 1 485 000 | 185 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Красное с. | 7 сот. | 1 320 000 | 188 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сосна СНТ | 6 сот. | 173 000 | 28 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мечта сад. уч. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Вымпел-3 СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Вымпел-3 СНТ | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Мизовец СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Велино д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Велино д. | 15,3 сот. | 2 200 000 | 143 791 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Красное д. | 30 сот. | 700 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 387 / 20 889 / 24 540 |
| цена объекта | 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 595 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 931 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 884 000 ₽ |
| продажа: целевая | 838 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 745 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -750 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −101 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Вымпел-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Радуга СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 999 999 | 40 000 выброс, не в счёт | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Дубрава СНТ | 45 м² | 6,1 сот. | 980 000 | 21 778 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Надежда СНТ | 55 м² | 6 сот. | 880 000 | 16 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рот Фронт сад. уч. | 42 м² | 6 сот. | 720 000 | 17 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Байкал - Московская Поляна СНТ | 48,9 м² | 8,3 сот. | 1 200 000 | 24 540 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Байкал-Шатурская поляна СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 599 999 | 33 333 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Рубин СНТ | 45 м² | 6 сот. | 999 000 | 22 200 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Мизовец СНТ | 40 м² | 6 сот. | 800 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рот Фронт сад. уч. | 62 м² | 6 сот. | 830 000 | 13 387 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2026 | 600 000 | история площадки |
| 30.10.2026 | 700 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в Снт Спектр! Участок 6 соток. Дом жилой с печкой! Дом из бревна. Межевание есть! Электричество 15 квт. 1 взрослый собственник! Долгов и обременений нет! Звоните и записывайтесь на показ!