Егорьевское ш., 75 км от МКАД
Лебедь СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., брус.
Цена 850 тыс. ₽; цена не менялась с 16.09.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 67 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 537 тыс. → дом ≈313 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–47 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,36 млн / целевая ≈1,22 млн / пессимист. ≈1,09 млн → от пессимистичной прибыль −436 тыс. ₽, маржа −40 %, ROI −29 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь.
До ст. Авсюнино ≈6,4 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7711
Рейтинг 27/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 96 % | 14.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 537 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 313 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 260 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Дружба СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Южный-1 СНТ | 6 сот. | 490 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Марс СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Вертолет СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Южный-4 СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Мисцево д. | 11 сот. | 2 150 000 | 195 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Мисцево д. | 25 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Южный-5 СНТ | 6 сот. | 670 000 | 111 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Мисцево д. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Мисцево д. | 11 сот. | 2 150 000 | 195 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 250 / 27 778 / 46 750 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 358 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 290 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 222 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 086 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -436 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Южный-4 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Южный-5 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 29 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Метрополитен СНТ | 50 м² | 9 сот. | 1 250 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Южный-6 СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Южный-6 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 330 000 | 29 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Чистое д. | 50 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Химик СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 870 000 | 46 750 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лебедь СНТ | 40 м² | 6 сот. | 650 000 | 16 250 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Голубой Факел СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Южный-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2026 | 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача в Снт "Химик" (Казанское направление)! Дом Оформлен Как Жилой, Подходит Под Прописку (Мат. Капитал Использовать Нельзя). Локация: от ст. Авсюнино всего 15 минут на автобусе/такси. Остановка прямо рядом с Снт! Рядом продуктовый и строительный рынок всё под рукой. Территория охраняется спокойствие гарантировано. Участок: 6 соток (ровный, высокий никаких луж весной!). Отличное солнечное место. Дом (50 кв. М): Каркасно-щитовой, утеплён. Снаружи сайдинг, внутри вагонка (уютно и аккуратно). Планировка: кухня + 3 отдельные комнаты. Электричество разведено по всем комнатам. Отопление печь-буржуйка (быстро нагревает). На улице: Хозблок для инструментов и вещей. Беседка для чаепитий и шашлыков. Вода летний водопровод. Идеальный вариант для сезонного отдыха, дачи. Приезжайте всё покажем!