Егорьевское ш., 88 км от МКАД
Радуга СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 35 м², участок 8 сот., брус.
Цена 850 тыс. ₽, снижали с 900 тыс.; первая цена 900 тыс. ₽ от 14.09.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 64 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 262 тыс. → дом ≈588 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 12 тыс.–43 тыс. ₽/м², медиана 20 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈802 тыс. / целевая ≈722 тыс. / пессимист. ≈642 тыс. → от пессимистичной прибыль −680 тыс. ₽, маржа −106 %, ROI −51 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: колодец.
До ст. Запутная ≈0,7 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈2 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7710
Рейтинг 18/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.7 |
| торг | 5 | 37 % | 2.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 708 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 262 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 588 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Поляна СНТ | 12,6 сот. | 660 000 | 52 381 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поляна СНТ | 12 сот. | 460 000 | 38 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Запутное д. | 28 сот. | 1 350 000 | 48 214 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Запутное д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Запутное д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Запутное д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Каменцы д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Байкал - Московская Поляна СНТ | 6 сот. | 185 000 | 30 833 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Каменцы д. | 30 сот. | 699 000 | 23 300 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Байкал-Поляна Язык СНТ | 7 сот. | 100 000 | 14 286 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 667 / 20 135 / 43 333 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 802 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 762 000 ₽ |
| продажа: целевая | 722 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 642 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -680 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −106 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Лира СНТ | 30 м² | 10 сот. | 350 000 | 11 667 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Сосна СНТ | 38 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 30 263 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Рассвет СНТ | 37 м² | 6 сот. | 750 000 | 20 270 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Лесные Дали СНТ | 38 м² | 6,5 сот. | 1 000 000 | 26 316 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Шатурторф пос. | 40 м² | 6 сот. | 800 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Дубрава СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Мизовец СНТ | 40 м² | 6 сот. | 800 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Рот Фронт сад. уч. | 42 м² | 6 сот. | 720 000 | 17 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Микрон СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 43 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Энтузиаст СНТ | 28 м² | 6,3 сот. | 380 000 | 13 571 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 900 000 | история площадки |
| 16.10.2026 | 850 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача в живописном месте! Локация: Снт "Радуга", участок 8 соток. Транспортная доступность: всего 7 минут пешком до станции "Запутная"! Рядом автобусная остановка (маршруты на Егоревск и Шатуру). Добираться легко и быстро. На участке 8 соток: Щитовой дом на две комнаты; Летний душ; Летний домик; Колодец (вода есть всегда!). Всё необходимое для дачи остаётся заезжайте и отдыхайте. Записывайтесь на просмотр! Звоните в любое время.