Егорьевское ш., 56 км от МКАД
Сумино д., Павлово-Посадский гор. округ
Дача 25 м², участок 8,3 сот.
Цена 900 тыс. ₽; цена не менялась с 09.07.2024.
Рейтинг 23/100 · уверенность 51 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 8,3 сот. = 419 тыс. → дом ≈481 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈765 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,21 млн / целевая ≈1,08 млн / пессимист. ≈965 тыс. → от пессимистичной прибыль −300 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −24 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Давыдово ≈6,3 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7705
Рейтинг 23/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 14.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 5.1 |
| участок | 5 | 39 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 450 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 419 000 ₽ (8,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 481 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 240 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Понорье СНТ | 8 сот. | 499 000 | 62 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Понорье СНТ | 8,1 сот. | 470 000 | 58 025 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Понорье СНТ | 9 сот. | 618 000 | 68 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сумино-2 СНТ | 17 сот. | 1 215 000 | 71 471 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сумино-2 СНТ | 8 сот. | 399 000 | 49 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сумино-2 СНТ | 19 сот. | 399 000 | 21 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сумино-2 СНТ | 9,2 сот. | 480 000 | 52 174 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Юность СНТ | 8 сот. | 200 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Андреево д. | 15 сот. | 3 990 000 | 266 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Коровино д. | 6 сот. | 1 130 000 | 188 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 583 / 46 000 / 64 000 |
| цена объекта | 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 765 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 206 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 146 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 085 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 965 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -300 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Понорье СНТ | 25 м² | 8 сот. | 380 000 | 15 200 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Фарфорист-1 СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Фарфорист-1 СНТ | 25 м² | 7 сот. | 1 499 000 | 59 960 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Ефимово ДНП | 24 м² | 9,8 сот. | 3 200 000 | 133 333 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Лесная Поляна СНТ | 25 м² | 12 сот. | 1 300 000 | 52 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Светлана СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 44 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Отдых СНТ | 24,9 м² | 9 сот. | 2 700 000 | 108 434 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Малиновка СНТ | 28,7 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 41 812 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Восток СНТ | 24 м² | 6 сот. | 950 000 | 39 583 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Дубок СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 46 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2024 | 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача снт сумино, 8.3 сотки. Плодовые деревья. Смородина, яблоня, крыжовник, облепиха. Летний домик и подсобное помещение. Огорожен с двух сторон профнастилом, между соседями сеткой. Рядом лес, озеро. Заведено электричество в дом.