Егорьевское ш., 94 км от МКАД
Рубин СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 56 м², участок 7 сот., сэндвич-панели.
Цена 930 тыс. ₽, снижали с 1,15 млн; первая цена 1,15 млн ₽ от 25.05.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 59 %
Земля ≈23 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 162 тыс. → дом ≈768 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 15 тыс.–25 тыс. ₽/м², медиана 24 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈790 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,17 млн / целевая ≈1,05 млн / пессимист. ≈932 тыс. → от пессимистичной прибыль −878 тыс. ₽, маржа −94 %, ROI −49 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; газ — баллоны; в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Шатурторф ≈6,4 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈2 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7702
Рейтинг 27/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 23 177 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 162 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 768 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 714 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Рубин СНТ | 8 сот. | 185 000 | 23 125 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Родник СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рубин СНТ | 7,5 сот. | 450 000 | 60 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Родник СНТ | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Аксеново д. | 15 сот. | 300 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Красное д. | 12 сот. | 310 000 | 25 833 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Аринино д. | 25 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Красное д. | 30 сот. | 700 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Кузнецово д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Кузнецово д. | 20 сот. | 250 000 | 12 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 630 / 23 788 / 25 000 |
| цена объекта | 930 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 790 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 165 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 107 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 048 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 932 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -878 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −94 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.2 км | Радуга СНТ | 56 м² | 8 сот. | 1 350 000 | 24 107 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Байкал-Шатурская поляна СНТ | 54 м² | 6 сот. | 790 000 | 14 630 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Олимпиец СНТ | 49 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 23 469 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | 40 м² | 4 сот. | 1 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 1 150 000 | история площадки |
| 26.06.2026 | 1 050 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 999 999 (−50 001) | история площадки |
| 05.08.2026 | 990 000 (−9 999) | история площадки |
| 15.08.2026 | 950 000 (−40 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 990 000 (+40 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 930 000 (−60 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 950 000 (+20 000) | история площадки |
| 30.10.2026 | 930 000 (−20 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 930 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок с домом(земля и дом отмежеван). На участке двухэтажный летний дом, сарай, душ летний с бойлером на дровах, туалет уличный. Участок 7 соток. Вода колодец 5 колец и скважина 20 метров. Газ в баллоне. Участок находится в тихом месте, через дорогу лес в котором есть ягоды и грибы, не далеко от станции Шатурторф( 4 остановки общественного транспорта) или 5км. На дачном участке много плодовых деревьев и кустарников. Яблоня, груша, вишня, облепиха, смородина и тп. Остановка общественного транспорта на въезде в снт. От станции шатуртофр в летнее время ходит маршрутка до въезда в снт. Снт охраняется, въезд через шлагбаум, а в зимнее время чистят дороги. В собственности. Прописка невозможна. Под мат капитал не подходит. Торг. Если после звонка не ответил по телефону, напишите пожалуйста авито-сообщение. Пока объявление есть, значит продаётся.