Егорьевское ш., 53 км от МКАД
Виноградово СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 900 тыс. ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 05.10.2025.
Рейтинг 51/100 · уверенность 52 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 459 тыс. → дом ≈441 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 41 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈765 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,07 млн / целевая ≈1,86 млн / пессимист. ≈1,66 млн → от пессимистичной прибыль ≈291 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 21 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Конобеево ≈3,4 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7698
Рейтинг 51/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 43 % | 21.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 14.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 6.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 544 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 459 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 441 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Гольянов Посад СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Русское Поле СНТ | 6,1 сот. | 750 000 | 122 951 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Гольянов Посад СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Нерское СНТ | 6 сот. | 430 000 | 71 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Расловлево д. | 7,5 сот. | 1 500 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Расловлево д. | 7,5 сот. | 1 400 000 | 186 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Расловлево д. | 15 сот. | 2 150 000 | 143 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Расловлево д. | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Расловлево д. | 17 сот. | 1 550 000 | 91 176 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ашитково с. | 5,3 сот. | 1 200 000 | 226 415 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 429 / 65 625 / 93 333 |
| цена объекта | 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 765 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 070 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 966 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 863 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 656 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 291 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Гольянов Посад СНТ | 32 м² | 6,1 сот. | 2 100 000 | 65 625 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Золотово д. | 30 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 93 333 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Ивушка СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 41 429 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Троицкое СНТ | 36 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 194 444 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.10.2025 | 1 200 000 | история площадки |
| 07.07.2026 | 1 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем вашему вниманию уютный участок площадью 6 соток в Снт "Виноградово". Этот угловой участок окружен с двух сторон зеленью и деревьями, создающими ощущение уединения и природной гармонии. По периметру расположен лес, что обеспечивает тишину и защиту от посторонних взглядов и является прекрасным местом для прогулок. В лесу много грибов, ягод, цветов. Вся территория Снт охраняется шлагбаумом, что гарантирует безопасность и спокойствие для жителей. Рядом находятся чистые озёра и реки отличное место для прогулок, рыбалки и отдыха на природе. До железнодорожной станции всего 5 км, на которой много магазинов. А рядом с участком расположена остановка общественного транспорта, что обеспечивает лёгкий подъезд к населенным пунктам. Есть доставка в Снт. На территории есть так же летний магазин, детская площадка, что делает это место особенно привлекательным для семей с детьми, так же маленький пруд с оборудованным пляжем. Каждые выходные приезжает молочная лавка. На участке есть хозяйственный сарай, уличный туалет, колодец, подключено электричество, а в летний период функционирует централизованное водоснабжение. Забор выполнен из рабицы с воротами для заезда автомобиля. На участке отсыпан плодородный слой, поддерживающий разнообразие растений. Тут растут много плодоносящих деревьев и кустов отличное место для садоводства и отдыха на свежем воздухе. Дом на участке деревянный, 70-х годов постройки, требует капитального ремонта или сноса. Это отличная возможность реализовать свои идеи и построить новое уютное жильё или дачу в живописной природной зоне с отличным транспортным сообщением. Просьба не беспокоить риелторам, а писать если заинтересованы покупкой участка.