Егорьевское ш., 38 км от МКАД
Новохаритоново с., Раменский гор. округ
Дача 90 м², участок 5 сот., пенобетон.
Цена 900 тыс. ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 05.12.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 44/100 · уверенность 66 %
Земля ≈106 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 530 тыс. → дом ≈370 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 6 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈765 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,7 млн / целевая ≈2,43 млн / пессимист. ≈2,16 млн → от пессимистичной прибыль −407 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Игнатьево ≈1,6 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7696
Рейтинг 44/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 106 020 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 530 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 370 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 111 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Новохаритоново с. | 5,9 сот. | 649 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новохаритоново с. | 5,9 сот. | 623 900 | 105 746 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Володино д. | 5,7 сот. | 609 000 | 106 842 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Речицы с. | 5,7 сот. | 610 000 | 107 018 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Электроизолятор пос. | 8,1 сот. | 1 053 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новохаритоново с. | 6 сот. | 545 000 | 90 833 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новохаритоново с. | 9,4 сот. | 1 100 000 | 117 021 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новохаритоново с. | 19 сот. | 2 000 000 | 105 263 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новохаритоново с. | 7,5 сот. | 1 650 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новохаритоново с. | 15 сот. | 3 650 000 | 243 333 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 6 500 / 33 095 / 56 977 |
| цена объекта | 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 765 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 698 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 563 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 428 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 158 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -407 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Металлист СНТ | 85 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 29 412 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Лесное СНТ | 95 м² | — | 4 350 000 | 45 789 | в продаже 10.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Гжелка пос. | 86 м² | 5,7 сот. | 4 900 000 | 56 977 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Григорово д. | 100 м² | 6 сот. | 650 000 | 6 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Антоновка СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 450 000 | 43 125 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | имени Воровского пос. | 90 м² | 6,7 сот. | 3 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Гжель СНТ | 67,3 м² | 5,5 сот. | 3 500 000 | 52 006 | снято (цена объявления) 04.07.2026 | сохраненная копия |
| 18.2 км | Механизатор СНТ | 78 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 30 128 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Сирень СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 270 000 | 32 429 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Строитель-2 СНТ | 70 м² | 6,2 сот. | 2 300 000 | 32 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.12.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 07.12.2025 | 2 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 17.02.2026 | 1 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 13.03.2026 | 1 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.04.2026 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 1 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 1 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 1 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.09.2026 | 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 900 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 5соток с постройкой. Свет, газ по границе. Земля промназначения!